GST前按兵不動‧首季房產交易跌6.2%

国家银行实施的冷却產业市场投机措施，影响效应进一步明显，財政部公佈的最新数据显示，与之前一季比较，2015年首季產业交易下跌6.2%。

財政部副部长拿督蔡智勇引述2014年產业市场报告时指出，2015年首季產业交易按季比下跌6.2%，从2014年第四季的9万4千500个单位，减至8万8千600单位，与前期（2014年首季）的9万2千900个单位相比则减少4.6%。

他说，儘管市场预期购屋者会在4月1日落实消费税之前进场，担心落实消费税后產业价格相应走高，可是，全国產业资讯中心的数据反映，並没有跡象显示人们在消费税实施前竞相进场购买住宅產业。

“许多发展商曾经认为，在消费税实施后產业价格將上扬，购屋者选择在消费税措施落实前购买，惟交易数据告诉我们，情况並非如此。”

根据產业市场的报告，2014年成交的產业共有38万4千零60个，价值1千629亿7千万令吉，成交量只增加0.8%、价值上涨7%，其中24万7千251个单位，或64.4%来自住宅產业，比2013年的24万6千225个增加0.4%；此外，商业產业佔交易总量的9.3%，该组產业成交量增加3.6%至3万5千528个单位。

消费税对產业影响不大

另一方面，WTW產业顾问公司董事经理符儒仁接受《The Edge》电话访问时指出，市场预计消费税实施前，產业交易將增加；可是，事实並非这样，与商业及工业產业比较，消费税的实施对住宅產业的影响並不大。

他解释说：“对住宅產业来说，税务效应只是3%至4%，至於商业与工业產业的价格增幅比较明显，除了需要缴付6%的消费税，购买商业產业需要准备超过10%的首期付款，以及3%的印花税，有些时候，商业產业的买家必须支付相等於价格30%的款项，这並不简单。”

此外，分析员认为，消费税措施前未出现住宅產业购买热潮，这並不意外，毕竟银行在產业贷款的批准也比较严谨。

“交易数据基本符合预期，一年前，我们认为会有消费税前购买热，好比其他国家的情况，可是，在过去的一年，市场需求不大，我们必须改观。”

“融资对產业交易的表现也很重要，我们不能说国行过於严谨，主要是他们专注在优质贷款的发放。

银行体系的数据显示，住宅与非住宅產业的贷款申请，按月比相应减少。”

不过，分析员认为，一旦產业买家適应了消费税的实施，相信购兴將重新回返產业市场，整体来说，2015年的產业市场保持偏软。

消费税前没掀抢购潮 首季产业交易下滑

消费税前不但没有抢购房产热潮，反而今年首季度的产业交易较去年首季度及第四季度相比，都是下滑。

消费税在4月1日落实，由于早前业界的说法指消费税后房产价格会上扬，坊间也出现赶在消费税之前买产业的说法。

消费税前夕市场出现抢购百货现象，但坊间预测的抢购房产热潮不但没有出现，反而还是下滑。

仅8万8600项交易

财政部副部长拿督蔡智勇指出，今年首季度的产业交易额与去年同比下滑了4.2%；与去年第四季度相比则是下跌6.2%。

“这显示早前有指很多人会抢在消费税落实前去购买房子的说法是不成立的，因为没有很多人去买（房子）。”

数据显示，2015年第一季度的产业交易量为8万8600项，交易额为385亿令吉。

至于2014年首季度交易量是9万2900项交易量，交易额达400亿令吉；至于2014年第四季度交易量是9万4500项交易量，交易额为386亿令吉，因此今年首季度的房地产市场表现，不论在交易量或是交易额方面，都比去年首季度或第四季度弱。

蔡智勇今日为《2014年房地产市场报告》主持推介礼后，在记者会上这么指出。

该报告指出，消费税对产业价格冲击的不明朗因素，促使购买者采取观望态度，不过一些赶在4月1日前签署协议。

无意放宽打房

尽管如此，在数项因素的影响下，今年首季度的房产表现反而不如预期。

蔡智勇认为，导致房地产市场在今年首季放缓，包括国家银行为了打击投机活动，落实较为严格的贷款审核，以及也有可能部分发展商在这期间推出的产业交个较高，不符合大部分人的经济能力。

他强调，政府无意放宽早前所落实的打房措施，因目前房地产市场依然有增长，惟增长的幅度降低，不像早几年有着双位数的增长。

“我们希望可以持续增长。”

询及落实消费税后对房价的影响，蔡智勇表示，他不适合代表发展商发言，因他相信每个发展商都会拟定策略来应对消费税，自行决定要调高、维持或降低房价。

今日出席《2014年房地产市场报告》推介礼的包括财政部产业估价局总监费占和国家产业资料中心（简称NAPIC）主任顾再娜。

工业地交易额增17%

2014年度房地产市场报告指出，工业地产次领域轻微放缓，8100宗交易价值145亿1000万令吉，交易量较2013年减少3.8%，不过交易额较同期增长17.7%。

“工业地产依然由雪兰莪居多，占全国交易量31.4%，随后为柔佛（15.5%）及霹雳（9.5%）。”

报告指出，市场走势掺杂，在创下最高交易量的州属中，只有柔佛正面增长3.4%，雪州、霹雳及槟城的市场个别下滑5.1%、及负28.9%及负8.2%。

“不过在交易额方面，雪州占总的52.6%，柔佛19.6%。两州交易额创下双位数增长，分别增长28.3%及26.6%。”

报告指出，农业产业市场略有增加，达到7万2104宗价值127亿2000万令吉的交易，交易量增加2.0%，不过交易额下滑4.2%（与2013年比较）；农业产业占次领域的第二重要位置，控制了总市场活动18.8%。

酒店休闲地产
交易额近10亿

报告指出，去年酒店及度假区的休闲地产交易分别为18个及10个，价值9亿9114万令吉。

吉打、雪兰莪及森美兰各一，柔佛及霹雳各二、吉隆坡和彭亨各三，及马六甲、槟城、沙巴及登嘉楼各四。

报告指出，休闲地产次领域呈适中表现，三星至五星级酒店整体入住率为54.8%，高过2013年的50.4%；一星级至五星级酒店情况一样，从2013年50.8%增至2014年53.5%。

各州酒店入住率各异，8个州属的酒店入住率创下超越全国平均入住率的纪录，表现优越的是布城联邦直辖区、雪兰莪、吉隆坡联邦直辖区、槟城、彭亨及沙巴，酒店入住率超过60.0%。

“研究期间，42家新酒店加入市场，新酒店提供5430间房，2013年是5197间。

“虽然新建酒店数据减少52.0%（3817房间），不过计划中的新供应增长17%（6172房间）。

“截至2014年杪，全国共有2805家提供20万2829间房的酒店，另外2万2119间待供应的酒店房由槟城为首（3761），随后分别为吉隆坡（3720）及马六甲（3572）。

吉隆坡產业市场概况‧首都房市依然蓬勃

首都吉隆坡住宅產业市场，一直是全国关注的焦点，2014首半年，供应单位总数增加1.1%至15万零111个，比2013首半年的14万8千455个稍多，当中，易手的总共有3千916个单位，比2013年同期的4千162个减少5.9%。

至於服务公寓领域，供应总量比2013首半年的1万6千819个增加8.8%，首半年易手的总共有1千143个，比2013首半年的788个单位，增多了45.1%。

5发展商推出新產业

在这些领域，预订在2015年推出產业计划的发展商，主要有：NazaTTDI私人有限公司、桂嘉集团、克立斯建筑（CRESBLD，8591，主板建筑组）、I公司（IBHD，4251，主板產业组），以及陈与陈发展公司。

其中Naza TTDI探討在Platinum Park推出首个住宅產业大楼，该项耗资4亿5千200万令吉的计划，首2栋拥有500个服务公寓，发展商指出，单位面积介於600至1千200平方尺。

此外，桂嘉集团首个住宅產业Quill Residences献售522个单位的服务公寓，建筑面积从600平方尺起跳，楼高36层的豪华住宅公寓大厦，为桂嘉城商场、40层商业大楼综合发展计划的一部份。

由克立斯建筑兴建的耗资10亿4千万令吉发展计划，预期在2015年次季推出，该项发展计划名为“The Bank”，预期包括零售商场、服务住宅套房公寓、酒店及办公楼。

另外，I公司计划发展豪华高耸住宅產业计划，名为Grandi-Residence，发展总值达8亿2千万令吉，该项计划將献售442个提供全套家具的住宅，平均售价每平方尺2千300令吉，预期在2019年完工。

位於吉隆坡城中城另一项產业发展计划为Stonor 3，这是陈与陈和Mitsubishi Jisho Residence的联营计划，楼高41层的高档住宅產业，拥有400个单位的服务公寓，建筑面积介於688至1千313平方尺，售价由110万令吉起跳，平均为145万令吉，该项计划预期在2018年完工。

与此同时，陈与陈探討在2015年首季推出Damai Residences，预订在2017年12月完工，该项计划的发展总值为6千200万令吉，一栋楼拥有30个单位，包括阁楼，建筑面积介於1千938至3千961平方尺，售价在190万至435万令吉之间。

豪华住宅陆续推出

最近，豪华住宅单位吸引市场的目光，自2012/2013年推出Four Seasons酒店与豪华住宅后，更多的豪华房產计划推出市场，特別是在吉隆坡城中城地区，最新的有Kempinski酒店，加入2014年第4季推出的8 Conlay Residences。

另一项发展计划为安邦路的Oxley，预期在近期內推出，豪华住宅单位的售价每单位介於2千至2千500令吉，据称有一些已达每平方尺3千令吉。

除此之外，吉隆坡直辖区內也有一马房屋计划，主要是配合政府的可负担房屋发展步伐，包括13亿令吉的拨款，以期在2015財政年內兴建8万间房屋。

这些已获批准的计划，分別位於蕉赖、十五碑、武吉加里尔、武吉免登及文良港，这些发展计划多数是高耸的住宅產业，单位数目介於416至803间。

另外，位於武吉免登的一马房屋计划，建筑面积介於856至1千100平方尺，售价从27万5千令吉起跳。

位於吉隆坡十五碑的一马房屋，建筑面积介於750至1千平方尺，建议售价从27万令吉起计，位於武吉加里尔及文良港的一马房屋，面积分別为905及928平方尺，其中武吉加里尔的一马房屋售价从25万5千令吉起计，至於文良港的一马房屋售价则从33万5千令吉起跳。

在2014首半年，有地房屋的供应量为11万3千零25个，比2013首半年的11万3千零9个单位微增，大约有58%的產业由二至三层排屋组成，19%是单层排屋，2014首半年总共有1千993个单位为有地房屋，比前期少0.6%。

零售商產租金稳定

2014首半年零售產业空间的供应介於2千750万平方尺，比2013首半年的2千610万平方尺多。

吉隆坡市区较高租金的零售產业大厦分別有：吉隆坡城中城阳光广场，每平方尺月租在50至87令吉、吉隆坡柏威年广场，每平方尺租金40至60令吉、吉隆坡中环广场的Stesen KL Sentral，每平方尺30至49令吉，以及在满家乐的I Mont Kiara，每平方尺租金9至18令吉，2014年整体租金市场保持稳定。

另外，在2014首半年，吉隆坡零售领域的平均出租率保持稳定，介於89%，比2013首半年的83.5%高，其中吉隆坡城中城阳光广场的首要零售產业空间，出租率保持在100%的偏高水平，是吉隆坡其中一个租金水平最高的零售產业广场。

与此同时，2014年新完工的零售產业分別有：Nu Sentral及桂嘉城市广场，预期在2015年完工的购物广场包括：双威布特拉商场、Capsquare Mall，以及双威Velocity广场。

其中桂嘉城市广场是最新加入吉隆坡中央商务区的零售產业商场，2014下半年出租率超过80%。

另外，耗资2千万令吉的1 Mont Kiara装修工程已经完成，並已於2014首半年重新开张，26万平方尺广场的重新装修，將原本的132家商店减至127家。

量身办公楼受欢迎

2014年吉隆坡量身订造办公空间，可出租面积从2013首半年的8千280万平方尺（398家大厦），增至8千420万平方尺（402家大厦）。

在2014首半年，至少有5家新的量身订造办公楼完工，分別是蜆壳石油大厦、Sentral Vista、吉隆坡中环的人民银行双子大厦，以及在吉隆坡城中城的朝圣基金大厦，这批產业大厦为市场增添134万平方尺的办公空间。

於2014年首季完工的人民银行双子大厦，是一座楼高32层的商业大楼，人民银行新的总部就在这座大厦內，其中一栋的租金以每平方尺5令吉50仙出租，在纳莎白金园发展计划的朝圣基金大厦，是一栋30层楼的大厦，可出租面积总共36万平方尺。

吉隆坡量身订造办公楼的平均出租率大约80.1%，比2013首半年的79%增长1.1%，吉隆坡市中心一些主要的量身订造办公大厦，分別有国油双塔楼、明讯大厦、以及在The Intermark的Integra与Vista大厦，租金要价每平方尺介於9令吉50仙至12令吉，至於联昌集团大厦、吉隆坡中环桂嘉7大厦的租金，租金要价每平方尺大约是7令吉50仙至8令吉。

国油总部高租金有人问津

国油双塔楼的国家石油总部，拥有最高租金已超过10年时间，每平方尺13令吉。儘管租金水平偏高，可是，出租率依然达100%，国家石油公司是主导租户，该大厦可出租面积大约320万平方尺。

与此同时，The Intermark的Integra与Vista大厦，去年已完成建筑工程，分別取得50%与93%的出租率，可出租面积总共156万平方尺，租金介於每平方尺9令吉50仙至11令吉之间。

更多绿色大厦將加入市场

在未来几年，预料將有更多量身订造办公楼，同时拥有绿色產业指数，以及多媒体超级走廊的大厦加入市场，进而与现有的A级大厦竞爭。

预期在2015年完工的新商业產业大厦，包括Centra大厦、llham Baru大厦、盘谷银行大厦、纳莎总部白金大厦、JKG大厦及Q Sentral大厦。

另一方面，联昌集团大厦是位於吉隆坡中环一栋41层的A级办公楼，以6亿至7亿令吉出售，联昌集团大厦由联昌集团Mapletree產业基金，以及新加坡的Mapletree投资有限公司联合拥有。

2014首半年，桂嘉资本信託向马资源產业私人有限公司，收购吉隆坡中环Platinum Sentral大厦，交易价值7亿4千万令吉，该大厦提供45万平方尺的办公空间，以及7万9千平方尺的零售空间。

供应过剩隱忧

儘管对於办公楼供应过剩存在隱忧，特別是许多新增供应將加入市场，不过，租金水平保持稳定，投资產业市场依然活跃，新的发展计划料將在接下来3年，为办公楼市场增加900万平方尺的办公空间，届时可能对租金造成压力。

酒店出租率达70%

吉隆坡的酒店业继续成长，在2014首半年，总共有3万4千367间酒店客房，比2013首半年的3万2千679间客房增加5.17%。

其中位於吉隆坡城中城的首要酒店，分別有Double tree by Hilton，每天住宿费320令吉、吉隆坡Grant Hyatt酒店，每晚650令吉、Intercontinental酒店，每晚404令吉，以及Prince Hotel & Residence，每晚310令吉。

其他酒店包括位於吉隆坡中环地区的Aloft酒店，每晚385令吉、Best Western Dua Sentral酒店，每晚345令吉，以及The Majestic酒店，每晚430令吉。

三及四星酒店增加

另外，在2014年首季，一至五星级酒店平均出租率成长2.2%，达到70%，比2013年首季的67.8%高。与此同时，有2家新的三星级酒店，以及4家新的四星级酒店。

这些新的酒店加入市场后，使到四星级酒店客房数目增至8千483间、三星级酒店客房数目增至7千零90间。

目前，吉隆坡拥有23家新的四星级酒店，以及31家新的三星级酒店。

在2014年加入吉隆坡市场的四星级酒店为Aloft酒店，该酒店位於吉隆坡中环，拥有494间客房，吉隆坡中环Aloft酒店由Starwood酒店集团管理，该集团也管理其他豪华酒店，例如Le Meridien、Westin、Sheraton、Four Points by Sheraton、St Regis及W酒店。

隨著三星级酒店Wolo Bukit Bintang的完工，Mammoth Empire继续在吉隆坡唐人街扩展概念酒店业务，建议中的计划是把丰隆大厦转型，並命名为Megah大厦，拥有300间酒店客房。

豪华酒店进驻大马

2014年有不少著名的酒店集团前来大马扩展业务，豪华居住概念日益普遍，酒店业发展计划与高档连锁酒店排行，可以预见的是，高档、豪华品牌已为大马的酒店业设定新的指標。

Sentosa Cove unit sold at a loss of $1.2m

The owner of a Sentosa apartment booked a huge loss after buying the property at luxury home prices and selling it around the rate of a mass-market home.

The 2,626 sq ft unit at The Coast at Sentosa Cove, a luxury condo of 249 apartments in the millionaire enclave, went for just $3.125 million - or $1,190 per sq ft (psf).

That translates to a loss of $1.215 million for the owner, who snapped up the property for $4.34 million - or $1,653 psf - on March 8, 2007, according to caveats lodged with the Singapore Land Authority.

It is also likely to be the cheapest transaction on the island in recent years and the steepest loss among the 18 unprofitable transactions racked up at the Ho Bee Group condominium so far, according to online property portal Square Foot Research.

In fact, it is almost on a par with some mass-market homes. At Kovan Residences, for instance, a 2,196 sq ft unit was sold for $1,010 psf last month.

The Straits Times understands that the owner, a British national working in finance, sold the unit because he had plans to return home.

The price might seem like a "bargain basement price" in psf terms, said Mr Donald Han, managing director of Chestertons, but it still works out to a sizeable quantum.

"Not many people can afford a $3 million property, hence the dearth of buyers in the market and perhaps the speed that the seller required to transact could have led to such a low price," he said.

Forced sales of two units in Turquoise, another Sentosa Cove condo, at almost half their original value last year also surprised the market and indicated that banks were forcing more cash-strapped owners to offload property to meet loan shortfalls.

Luxury homes sold at large losses have been sporadic and isolated to selected projects, primarily in Sentosa, but signs are emerging that developments in the prime districts of nine, 10 and 11 are being hit as well. At Suites @ Newton in Surrey Road, a low of $1,133 psf was racked up for a 1,324 sq ft unit at the 67-unit development in November.

The luxe St Regis Residences Singapore in Tanglin sold units of 3,897 sq ft and 4,941 sq ft at an average of $1,923 psf in January, setting a low for the project and underscoring a closing gulf between luxury and mid-tier homes.

Cushman & Wakefield research head Christine Li noted that average psf prices of a typical high-end condo unit were 2.4 times that of those in the mass market in 2007. That multiple has since shrunk to 1.7 times.

However, Mr Han reckons that the luxury market could be hitting the bottom soon. Freehold land in prime districts is worth between $1,800 psf per plot ratio and $2,000 psf per plot ratio, and units priced below $2,000 psf on strata area are effectively sold at land value. "Price-point wise, it's hard to see luxury prices getting even lower than what they are today," he said.

二手高楼或跌价‧大马房產料续走软

威廉达哈和王氏（CH William Talhar & Wong，简称WTW）预计2015年大马房產將持续走软，无论在交易量及出租率上都会表现得非常谨慎，二手高楼层更可能出现跌价现象。


高楼层佔用率仅69%

该房產顾问公司董事经理符儒仁在2015年房產报告发佈会上表示，目前的高楼层佔用率只有69%，这水平非常危险，或许会导致二手高楼层房產价格下跌。

他透露：“在2012年房產鼎盛时期推出了一堆產业，而这些產业估计会在今年完工。

到时会再有一大批的房子在市场涌现，加剧高楼层房產下行风险。”

符儒仁表示，在高楼层房產中，小於600平方尺的服务式房產如SOHO及SOFO风险最大，佔用率走低主要归咎於这类型房產。

在2014年，服务式房產已经多於公寓，佔高楼层房產的54%，在2010年间服务式房產只有42%。

在供多於求下，巴生河流域租金已多年没成长，而房价却不断攀高，导致巴生河流域的高楼层房子出租收益率下跌到3至5%。

除了巴生河流域的高楼层房產面对下行风险外，柔佛的高楼层建筑也同样会因供应过剩而面临风险，唯檳城的高楼层房產情况比较乐观。

符儒仁表示，房价下跌应该只会发生在二手市场，发展商估计不会调低价格。

此外，巴生河流域的有地房產仍求多於供，价格也不会有下行风险，唯出售速度会放缓。

他透露，低佔用率及交易量减少等因素会直接影响產业公司。

他说：“交易量放缓会导致產业公司需要更大的现金流以维持公司营运，对大公司而言这或许不是太大的问题，但一些小型產业公司可能会因此撑不下去。”

“当然，这也是一种连锁效应，消费者也会因为担心小型產业公司无法如期交货，而选择购买大型產业公司房產，这会加剧小型產业公司財务状况。”

他表示，比起房子本身，消费者更倾向於买品牌。

消费税衝击 商產恐涨价6%

符儒仁表示，在消费税实行后，虽然住宅房產免消费税，但房產估计会涨3至4%，而商用產业会提高5至6%。

他表示，这对购买住宅房產的消费者而言影响不会太强烈，反而对商用產业的影响会很大。

他举例：“在以前买商用產业只需要付10%的头期及3%的印花税，但现在购买商用產业就必须付10%头期、3%印花税及6%的消费税，这会影响商用產业销售。”

可负担房產难负担

符儒仁认为，大马政政府目前对可负担房產的定义还是太高，不符合大马的市场情况。

他说：“虽然大马的平均收入是5千令吉，但大马一共有30%人口的薪水少於3千令吉，而这群人才是需要购买可负担房屋，以国內平均收入定义可负担房產太过笼统。”

他认为，28万令吉才是符合行情的可负担型房屋。

若无节制再降温 狮城房价恐狂跌

新加坡产业发展商公会（REDAS）新任会长陈佩强表示，过去几年的大量售地计划目前已造成供应过剩情况，政府虽介入调控以期取得平衡，但若房地产降温措施没有节制的话，房价或许会狂跌。

他在公会的常年新春午宴上说，新加坡房地产目前正处于下滑周期，去年底的空置率近8%，相等于2万4000间空置单位，这比1998年空置率达9%高峰时，空置单位多出54%。

“这段期间的住宅房产增加近80%，达到30万9000间，预计短期内就会陷入供应过剩的局面。”

分析员估计，从今年起至2019年，将有超过7万5000间住宅单位陆续完工，进一步推高供应，届时，将使租金和房价增长受压。

“对屋主来说，他们的投资将严重受到打击，当屋主和业者无法售卖或出租房地产时，资金就被困牢，导致资源无法妥善得到运用。一些人可能被迫售卖房地产，这是政府、发展商和资产拥有者包括屋主，所不愿意看到的情况。”

他指出，政府措施已达到预期稳定房价效果，尽管市建局指出房价从2013年的高峰下跌5%，高档住宅市场实际价格却下挫至少20%。

今年產业销售料微跌

放眼2015年的產业市场，在巴生河流域、檳城与柔佛等產业重镇，预计各领域住宅產业走势放缓，主要是经济展望受到商品价格的影响，买家在消费税实施前，普遍採取“观望態度”。

消费税开跑前普遍观望

除了消费税及经济展望看淡，其他影响產业市场的事项包括：贷款申批程序严谨、撤销发展商承担兴建期间利息制、提高產业盈利税、第三间房屋贷款最高额度70%等等。

市场人士预计，2015年產业销售將稍微下跌，一般预测，跌幅不会超过10%，在市场成长步伐放缓的同时，產业价格继续上扬3至5%，主要是建筑材料將被徵收6%消费税，如果没有上涨，基本保持平稳水平。

2014年第三季，发展商普遍面临產业销量减缓的衝击，没有跡象显示產业投资者在消费税前涌进场，另外，贷款不获批则保持在30至40%的偏高比率。

一些规模较小的產业发展商，能够献售的房產类型有限，可能在达標方面有困难，预料难以达到2014-2015年的预期销售目標。

放眼接下来的日子，来自发展商新推出的產业计划可能比较少，消费者基本因素疲弱，而且市场新推出的房產计划，较多的將专注在中价房屋，建筑面积比较小，不过，以每平尺计价格並不便宜，由於是中价房屋，还是可以吸引对房產有需求的人士。

假如贷款利率在2015年调升，预料市民对房產的负担能力不会过於受影响，以每月人均收入来看，购屋者的负担能力不致受到严重衝击，即使是调高隔夜政策利率25个基点，將导致平均借贷率从目前的4.67%、上升至4.92%，仍比雷曼危机前的6.36%低。

另外，借贷者每月的分期付款，预料只增加3至4%，同样的，比平均薪资的4至6%稍低，不过，只要银行採取严谨的批准程序，过去几年比较简易的借贷风潮、形成的房產热潮料已不在。

住宅產业仍看俏

长远来说，住宅產业市场仍因为供应稍紧受推崇，特別是过去两年住宅產业的兴建只是小幅增加，促使未来房產供应（目前兴建中產业）只是微增。

国內年轻人对住宅產业的需求保持坚稳，特別是47%的人口年龄在20至49岁之间，经济成长超出4%，而且失业率保持在平稳的水平。

与此同时，基本设施改善料將进一步刺激產业的销量，政府正推行一些基础设施计划，例如轻快铁第3线、捷运第二与第三条线，捷运第一条线將在2016-2017年完工等等。

另外，价格在30万至80万令吉的產业，仍是最多產业买家“追求”的房產，这一价格的买家多数买来自住，以地点来说，巴生河流域、芙蓉及檳城，继续是產业买家或投资者放眼拥有產业的地点。

其中芙蓉是因为地价比巴生河流域便宜，多数人比较有能力拥有芙蓉的有地房產。至於檳城特別是威省，则因为檳岛地价与產业价格昂贵，吸引了產业买家的目光，南马的依斯干达经济特区，產业供应过剩，展望较为看淡。

Property buyers cautious

There is growing evidence of softening demand for residential property priced at RM1mil and above, as buyers turn cautious amid a rising glut in the higher end of the market.

But an expanding working population in growing cities around the country will keep demand in the affordable housing segment steady in 2015, according to speakers at the Property Market Outlook for 2015 seminar.

“The property market is expected to moderate in 2015,” said Valuation and Property Services Department deputy director-general Faizan Abdul Rahman.

“Nevertheless, the residential property market will continue to sustain, underpinned by the growing working population and first-time home buyers.”

According to Faizan, highlights of the housing market would be below RM500,000, while high-end housing priced above RM1mil is likely to wane.

More than RM124bil worth of property was transacted during the first nine months of 2014, up 15.8% compared with the same period in the previous year. Volume, however, expanded at a more moderate pace.

Rating agency Moody’s Investors Service yesterday said it expected demand for residential property in Malaysia to slow further in 2015, crimped by the property cooling measures imposed in 2013 and weak buyer sentiment.

It said developers focused on residential projects in Johor, Kuala Lumpur, Selangor and Penang would face the greatest challenge in achieving their sales targets.

“Currently, there is an oversupply of high-end condominiums and offices,” event organising chairman and VPC Alliance chartered surveyor and director James Wong said.

This was evident, he said, as property developers had been launching fewer projects in recent months. Wong also said there had been a rise in property auctions, while banks were getting stricter in approving housing loans.

“We have been seeing correctional signs since the fourth quarter of 2014. Coupled with the oversupply, we suspect this will not be a good year for the property market,” he said.

The situation as it is, according to one property consultant, is that high-end properties are aplenty, but low-to-middle-income earners are unable to buy a home due to a shortage of supply in affordable housing.

“This is where market correction has to come in. Developers’ products must be more affordable than what they had last launched,” PPC International managing director Datuk Siders Sittampalam said.

“Developers have a statutory requirement to build 30% low-cost housing,” Wong said.

“The way forward is to build affordable homes where both public and private sectors play a part.

“However, since the cost of land in KL City is relatively more expensive compared with the rest of the country, developers would not be able to produce the level of profits that they are used to if they build too many so-called affordable homes.

“Therefore, there should be more incentives provided by the public sector,” Sittampalam said.

To boost the supply of affordable housing, the Government has come out with several initiatives such as the 80,000 units under PR1MA for household incomes up to RM10,000, the 26,000 units under the National Housing Department (Program Perumahan Rakyat), 37,000 units under Syarikat Perumahan Negara Bhd and 5,380 units under the Program Perumahan Penjawat Awam 1Malaysia (PPA1M).

“马股将跌入熊市” 陈剑：善用“对冲”策略赚钱

在马币汇率疲软，油价低迷成为2015年新常态下，我国股市极大可能将面临另一轮的熊市，不过危机就是转机，投资者也可能有巨大机会从熊市中赚钱。

松大智囊团及资深基金经理颜敏树和松大首席导师陈剑相信，我国今年的股市将迎来熊市，不过只要投资者懂得投资策略，懂得运用“对冲策略”及“以守为攻”，从中找出具投资性的个股，就可从中受惠。

陈剑今日在2015年“非富不可之全民投资”投资大会的全国巡回讲座，吉隆坡站的讲座会中向大家分析大马股市吉隆坡综合指数在过去20年来的周期变化，并指点投资者如何在我国即将来临的熊市中赚钱牟利。

他分析，从吉隆坡综合指数在过去20年来的周期变化看来，我国综合指数在2012年至2014年期间一直维持在“牛市”的姿态，2015年极有可能是过去20年来第六次熊市，不过当中也存有巨大的赚钱机会。

“大”“小”熊难辨认

他指出，过去20年来，我国共面临“3大熊市”和“2小熊市”，3次“大熊市”分别是1997年的亚洲金融风暴、2001年的美国科技泡沫及2008年美国次贷危机；2次“小熊市”则是2003年的非典疫情爆发和2011年的欧洲债券危机。然而，我国今年将会进入“大熊市”或“小熊市”，他则无法确认。

“小熊市可维持3到6个月，而大熊市下跌指数可达40%以上，维持或超过1年以上的时间。”

他也提醒新手入场者在熊市入场前要慎重考虑。

油价再跌股市恐“跳水”

陈剑指出，目前国际原油价每桶47.85美元，已跌回2005年的油价水平。如果国际原油价跌到每桶35美元，我国再度重组财政预算案，大马股市将会“跳水”。

由于这次国际油价暴跌的原因出在美国供应过剩，他预计国际油价会有一段时间的“挣扎期”。

另外，他说，马币汇率走软，对想要到国外旅游的国人造成一定的冲击。他建议，在亚洲国家国人只能去日本旅游，因为日元是跌得最惨的国家，马币则排行第二。

宜过年前做好“对冲”组合

陈剑说，投资者要在牛市进行“全攻型”的股票组合，而在熊市时则要投资“对冲组合”，如购买认沽凭单，减低风险。

“但若找到不同（对冲）定率，比例股票，可更有效地实行对冲策略，就可提高回酬率。”

他提醒投资者在过年前，最好就做好对冲组合，因为过年后，他看不到我国股市有利好因素。

他分析，假如马币汇率疲软，油价低迷成常态，2015年投资大方向可参考，受惠油价下跌的行业（航空业、物流业）；出口导向型企业为主（家具业）；抗衰退型行业（生意稳定）；和高成长型企业（业绩增长）。

由松大资本有限公司主办，《南洋商报》为媒体伙伴的2015年“非富不可之全民投资”投资大会的全国巡回讲座，于今日在吉隆坡王岳海大礼堂，并由松大智囊团及资深基金经理颜敏树和松大首席导师陈剑向大家分享“投资秘诀”，获得出席者的热烈响应，现场人潮拥挤。

颜敏树：油价或第三季回弹

松大智囊团及资深基金经理颜敏树提出三大论点来探讨国际原油价是否已经见底的可能性。

他指出，上周，亿万富豪对冲基金经理人皮肯斯（Boone Pickens）预测，美国原油库存可能在未来的六周内攀升至历史新高纪录，但过后应该就会下跌。

“这句话很重要，这表示油价会在1个月半内攀上最高的水平，不过随后就会滑落。”

同时，他说：“如今有石油商开始囤积石油，租用超大的油轮用于海上储存原油，这意味着，国际油价的跌幅已经到达差不多的价位，快要见底了。”

他指，2008年国际油价暴跌之后，也曾经出现过囤积石油的情况，当时的情况正好与目前的情况吻合。

他也举出，根据全球第三大油田服务公司Baker Hughes数据显示，从去年6月迄今，已有24%美国钻油台已停顿运作，因此目前美国高库存量肯定会下跌，到时就是油价反弹的时期。

“2008年至今今，现在就是‘抓着时机’的时候。”

他说，投资者一定要守到第3或第4季度，国际油价应该要回弹至平均每桶75美元的水平。

他认为，在熊市要“以守为攻”，投资者可考虑趁低买入买油气股，然而国际油价不可能会跌破历年来的最低点。

美股若挫10% 马股恐跌破1671点

颜敏树认为，美国道琼斯指数飙升到12年新高，此走势对美国的跨国公司不利，因为会缩小其公司的盈利。

他说，外汇大量撤走，影响马币兑美元走贬，冲击中央银行，提高国家和公司债券的回报率。

他预测，如果美国股市继续往下跌10%，马股肯定会应声下跌，我国的富时隆综指（KLCI）料会下挫至少10%，这是唯一的可能性把马股推破1671点以下的原因。

“唯一能够把它（富时隆综指）推破1671点的话，只有美国（股市）暴跌10%到15%。”

至于有人指富时隆综指可能会跌破1300点，他表示这是不可能的事，因为要跌31%的跌幅，我国的经济增长至少要有一个季度的萎缩。

他指出，在2008年我国综指曾剧跌47%，曾有三个季度的经济萎缩期，而2001年“9‧11”事件，马股也曾暴跌47%，呈2个季度的经济萎缩。

“现在我们的经济增长有无萎缩，看不到，所以（综指）要跌30%。（综指）跌15%，绝对有可能，大概到1610点，如果美国跌的话。”

1MDB could become systemic risk, says veteran journalist

Strategic investment firm 1Malaysia Development Berhad (1MDB)‎ could become a source of systemic risk if it fails to repay its RM5.5 billion debt by June, triggering economic instability in the country, veteran journalist Datuk A. Kadir Jasin said.

Citing an anonymous source, the former group editor-in-chief of New Straits Times said that 1MDB's outstanding loans were now at 4% of gross domestic product (GDP), and noted that the firm had already extended its loan repayments twice.

"‎The country's financial and banking system is exposed to systemic risk if 1MDB fails to settle its huge debts," Kadir said in his blog yesterday.

"One source said the outstanding loan of 1MDB amounts to 4% of the country's gross domestic product (GDP) – nearly the same as the (debts of the) conglomerate Renong-UEM during the 1997/98 financial crisis which forced the government to bail it out by taking over the firm from Tan Sri Abdul Halim Saad."

According to financial website Investopedia, systemic risk is the possibility that an event at the company level could trigger severe instability or collapse an entire industry or economy.

It said a company that was highly interconnected with others was a source of systemic risk.

"Anyone who understands economics would become unnerved at the mention of ‘systemic failure’. That is nearly what happened to us during the 1997/98 crisis but, Alhamdulillah, it was averted by the prime minister that time, Tun Dr Mahathir Mohamad," said Kadir.

Kadir, who is also an adjunct professor at Universiti Utara Malaysia's Othman Yeop Abdullah Graduate School of Business, said 1MDB's ability to settle its debts relied on its listing of its power assets, which had already been delayed several times.

Kadir said that the banks most at risk should 1MDB fail to settle its debts were Maybank ( Financial Dashboard) and RHB ( Financial Dashboard), which were both owned by government-linked companies (GLC) Permodalan Nasional Berhad (PNB) and Employees Provident Fund (EPF), respectively.‎

‎"I have repeated this many times. We cannot allow GLC and GLIC to become the source of 1MDB's funds.”

He added that the government would also have to bear the burden of the unpaid loans‎ because it had guaranteed bonds worth RM5 billion.

Kadir said that even if it did not become a systemic risk, 1MDB's debts and business "modus operandi" could threaten Malaysia's sovereign rating.

‎He noted that ratings agency Fitch Ratings had maintained its negative outlook on Malaysia's sovereign ratings, according to a report by The Star on January 12.

However, Kadir said a "highly placed government officer" who specialised in finance told him the banks would rely on appropriate covenant and security as part of its risk credit management.

He said the risks the bank underwrote must be within their appetite and guidelines.

"The conclusion is, whether we like it or not, the 1MDB issue has become an issue that affects us all and if it is not managed, it would burden us and our grandchildren for a long time to come," said Kadir.

"So we must understand and urge for the best action to be taken to prevent any disaster. This is one of the biggest burdens which tests the ability of (Datuk Seri) Najib (Razak) as the prime minister and finance minister."

‎1MDB has secured a RM2 billion loan from magnate T. Ananda Krishan to pay off its overdue debts, after the latter committed to inject the sum into Powertek Investment Holdings Sdn Bhd (PIH).

This would give Ananda a majority stake in PIH, with 1MDB losing control of it, The Edge Financial Daily reported last Friday.

It said 1MDB had racked up after-tax losses of RM665.4 million from RM4.26 billion in revenue for its financial year ended March 2014, while its long-term borrowings had ballooned to RM33.5 billion.

修正预算案总检阅‧信贷暂无下调风险

国际油价低迷不振，打乱政府財政规划，为让经济保温，政府不惜调高预算赤字，惟却恐加深信贷评估机构对大马隱忧，信贷评级岌岌可危？

不过，经济学家们异口同声说“不”，认为大马政府此次调高財赤实为“应急措施”，长期削减財赤的决心依然十足诚意，整体財赤水平也有序改进，相信信评机构將放政府一马。

首相拿督斯里纳吉在今日的2015年修正財政预算案中指出，2014年10月公佈的2015年財政预算案是以油价每桶平均100美元为基准，但隨著国际油价猛挫逾50%，相关预测並不实际。

“因此，政府將油价目標下调至每桶55美元，可能导致入不敷出83亿令吉，若未对任何財政措施进行调整，財赤佔GDP比重將飆高至3.9%。”

全年財赤上调至3.2%

纳吉说，政府將削减营运开销55亿令吉，但维持现有485亿令吉发展开销不变，因此上调全年財赤佔国內生產总值（GDP）比重从3至3.2%，仍低於2014年的3.5%水平。

市场忧虑3%財赤目標不保，国际信贷评估机构將下调大马信贷评级，但兴业研究经济学家白文春认为，虽然政府不能达到全年財赤3%目標，但相信信贷评估机构不会因此下调大马评级，主要是大马財赤仍处於改善轨跡。

“政府已通过財政调整、推介消费税（GST），以及取消汽油津贴等措施来有计划性地削减財赤，纵然此次財赤略高於预期，相信他们看到政府的努力，將不会因此调低大马信贷评级。”
数据显示，大马財政赤字已从2009年佔GDP的6.7%减至2014年的3.5%。

考量宏观经济增长动能

丰隆研究经济学家徐克宇则表示，信贷评估机构在决定一个国家的信贷评级时，不只看財政预算赤字，还会將宏观经济、经济增长动能、国际收支等因素纳入考量，因此並不预见大马信评將面对调整风险。

“政府大可通过削减发展开销来达到全年財赤佔GDP3%目標，但却选择將赤字目標提高至3.2%，主要是为保持现有的经济增长动力，因此信贷评估机构应看到大马经济成长展望依旧良好。”

目前，標准普尔（S&P）、穆迪（Moody's）及惠誉（Fitch）给予大马的评级分別是“A-”、“A3”及“A-”，评级展望则是“稳定”、“正面”与“负面”。

发展照跑‧经济保温
下调成长预测务实

另一方面，纳吉也宣佈將全年经济增长目標从5至6%减至4.5至5.5%，通膨目標则从4至5%调低至2.5至3%。

通膨目標调低至2.5至3%

白文春指出，政府將石油价格调低至每桶55美元，更能反映出实际情况，但整体政府收入的减幅比预期少，可能与政府预期国家石油公司（Petronas）股息不会显著减少。
徐克宇说，石油出口收入下跌对经常账项的衝击並没有想像中巨大，大马出口结构多元，其他项目的价格依旧企稳，电子与电器、手套等出口项目表现依旧正面，因此维持全年经济增长4.8%目標不变。

“我们的经济增长目標已將来政府削减开销，以及油价下跌等因素纳入考量，而政府4.5至5.5%经济增长目標合理和现实。”

维持发展开销令人意外

整体来看，他表示，政府在此次財政预算案修正中维持发展开销决定令人意外，但相信政府也意识到削减营运开销对总体经济的影响相对比较低。

“发展开销对经济的乘数效应较大，其中基础建设工程將令经济火力全开，因此相关决定是合理的。”

他补充，政府放眼在2020年达到高收入国目標，自然需要经济增长来扶持，而每年的总稽查司报告都会出现政府拨款存在许多浪费情况发生，因此通过削减营运开销將可让拨款获得更好的运用，杜绝浪费的情况发生。

白文春说，政府下砍营运开销，可能与今年有一些发展开销必须兑现，例如是水灾重建等款项，因此才绝对不削减发展开销。

“我们原预期政府將削减发展开销30亿令吉，政府却决定大砍行政开销55亿令吉，可是纵然总开销减幅大於预期，但基於发展开销乘数效应较大，我们决定维持全年经济增长5%目標不变。”

分析员：电费未调降预料中事

首相纳吉在修正预算案时，仅声明不会在2015年內“调涨”工业用途电力和天然气价格，未如市场期盼般调低电费，让人大感失望。

然而，分析员受询时却认为，虽说作为主要发电原料之一的天然气价格近月来隨国际油价猛跌，但考虑到本地天然气售价仍远低於国际售价，政府未表明將调低电费实属预料中，並直言“未涨价”对商界来说已是万幸。

“未涨价”对商界已属万幸

分析员解释，天然气售价在本地受到管制，每百万热能单位（mmbtu）售价目前平均只有19令吉70仙，反观国际天然气售价即使在近期明显回调，价格仍企於40令吉以上，这意味政府仍得为发电用天然气支付数额可观津贴。

“最新发展再次反映政府依然以捍卫財政为优先，因在电费未降价下，天然气价格下滑相信有助舒缓津贴开销，以及电费和天然气售价继续上调的急迫性。”

有鑑於此，分析员直言政府虽未调低电费和天然气价格，却是预料之中的结果。

“实际上，若政府按照最初规划执行电费减津措施，那电费和天然气价格其实仍得在今年进一步调涨，而非如市场预期般应该隨国际油价暴跌而调低；不过，首相纳吉却表明不会在今年內上调电费和天然气售价，相信是出於市场压力和为捍卫经济成长之故。”

至於另一主要发电原料煤炭，价格亦在近期下滑约10%，每公吨售价如今保持在60美元水平波动，惟分析员相信原料成本跌幅仍不足以弥补实际发电成本和受管制发电成本之间的差距，难以迫使政府调低电费。

询及政府不调涨工业用途电力和天然气价格对商界的影响，分析员认为趋向正面，因这意味天然气和电费价格至少不会在往后1年內调涨，加上自由浮动机制的落实让商界暂时受惠於现有低油价，相信多少能为商界减压。

“由於首相表明將展延电费和天然气涨价计划，这显示商界今年不会再面对能源价格突然涨价的惊嚇，这有助企业更好地规划营运成本；另外，政府如今秉持的｀財政优先’態度也相信能够强化马幣展望，限制马幣贬值为进口商和进口通膨带来的压力。”

由於电费涨价计划受阻，国家能源（TENAGA,5347,主板贸服组）股价週二闻讯而跌，盘中一度挫18仙至14令吉32仙，闭市掛14令吉40仙，跌10仙；从事天然气分销业务的公司则冷待消息，包括国油气体（PETGAS,6033,主板工业產品组）平盘掛收，大马气体（GASMSIA,5209,主板贸服组）全天则挫2仙。

惠誉：大马信评仍脆弱

依赖原產品，是大马的主要信评风险，而週二公佈的赤字目標调高、经济成长调低，也加强这种看法，这意味著，在原產品价格剧烈波动下，大马的信评依然脆弱。

虽然首相强调將继续推动財政改革和整顿，但他们基於石油相关收入不低而调高赤字目標，这不仅突显这个结构弱点依然存在，也显示如果想在2020年前达到平衡预算案，他们可能需要推出更多减赤措施。

由於这些因素已经反映在大马的负向展望上，惠誉不太可能下调大马信评展望。

惠誉將在2015上半年检討大马的信评。

標普：新政策成效难测

修正预算案是政府继续专注於財政整顿的指標。

油价从2014年底起暴跌，显示大马政府不太可能达到当初设定的3%赤字目標。

虽然大马政府打算削减开销，以在今年达到3.2%的赤字，但油价持续下跌，可能影响这些政策的效果。

油气业务疲弱，可能拖累其他行业，进而打击整体经济成长。

大马政府下调今年经济成长预测至4.5至5.5%，万一內需和投资双双走软，这个目標也可能存有风险。

大华：成长下修至4.7%

我们纳进財政支出削减、石油等原產品跌价等因素后，將2015年经济成长预测从5.2%下修至4.7%。

虽然修正预算案展现政府整顿財务的决心，但这仍须取决於他们能否在营运环境和市场充斥不確定因素下取得预期的收入。

马幣兑美元贬至3.61，显示市场对於低於他们预期的3.2%赤字目標仍有保留。

修正2015年財政预算案

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11:14 【出口措施】政府採取多项促进物品与服务出口的举措如下：
1.积极推广“替代进口”，以减少依赖採购物品与服务的外来资源
2.1.立即协助出口商，使用市场联结和业內专家的国际网络计划下，尤其中小型企业在新市场获得潜在客户；
2.2.在46个国家包括亚洲、欧洲、中东和美国，加速推动出口计划；
2.3.通过中小型企业银行推出SME-Go计划；
2.4.利用服务出口基金和促进中小型企业计划以提升出口。
3.加速执行物流和贸易便利化，以改善巴生港务局的设施、提升巴东勿剎的火车站、改善进出口程序，以及建立航空运输网络系统。

11:13 【发展开销保持不变】2015预算案中拨出多达485亿令吉的发展开销將保持不变。

11:10 【国家財政改革与整顿措施】国家財政改革和整顿採取以下措施，增加国家收入：
（1）鼓励公司企业向大马皇家关税局註册，以拓宽税基徵收消费税；据2015年1月中旬，已有30万4千家公司企业已註册消费税，估计將为国家带来约10亿令吉税收。
（2）首相纳吉说，重新检討政府相关公司（GLC）的拨款及政府的信託基金，尤其是那些有持续性收入和高储备金的。此举预料將节省32亿令吉。

11:09 【5月提呈第11大马计划】首相预告將在来临的五月提呈第十一大马计划，以便计划大马直至2020年的国家发展开销

10:57 【捷运轻快铁高铁计划继续】首相纳吉宣布第二捷运路线、第三轻快铁路线以及吉隆坡—新加坡高铁和边佳兰Rapid计划將继续；首相指出，捷运第二阶段工程、轻快铁第三阶段工程、吉隆坡─新加坡高速快铁服务以及边佳兰炼油及石油化学综合发展中心工程会照样进行。

10:50 【3策略达致国內生產总值目標】下调国內生產总值4.5%-5.5%，將著重以下3策略达到目標：
（1）確保经济增长平衡、包容以及可持续；
（2）继续推动“財政改革和整顿”计划；以及
（3）为灾黎提供援助和重建基础设施。
纳吉指出，政府將持续財政改革和整顿措施，国家的经济活动必须多样化，以確保国家能够应对原油价格的下跌。

10:46 【首相宣布中国旅客免签证费】首相拿督斯里纳吉指出，我国將为来马旅游的中国游客提供免签证费。內政部长拿督斯里阿末扎希今日说，基於国家安全的理由，政府不考虑给予中国游客免签证。

10:44 【若油价跌至55美元】隨著国际原油价格在美国售价每桶为55美元，而预计到现在，政府將减少138亿令吉亿的收入。这意味著，政府仍缺乏82亿令吉的收入，难以弥补2015年財政预算案的措施。

10:43 【政府若坐视不理·赤字將提升至3.9%】首相表示，2015年財政预算案负82亿令吉，因为政府原本预料从石油每桶价格100美元中，获取37亿石油收益；然而，根据现有的国际油价暴跌至每桶55美元，政府的收益料减少138亿令吉。 首相表示，如果政府坐视不理，国家財政赤字將提升至3.9%，比预期的3%还高。

10:42 【油价跌不影响出口收入】首相纳吉说，石油价下滑影响大马出口总收入的观点並不正確。他认为油价下滑不会影响总出口收入，是因为会被佔有76%製成品出口收入来平衡。

10:40 【大马可承受油价跌】我们的形式依然完好，我们过去成功將国家经济多元化，可承受油价下跌。

10:35 【展延国民服务计划】首相宣佈，政府將暂停2015年的国民服务计划，以节省4亿令吉开销，同时重新研究和改善有关计划。

10:30 【2015赤字3.2%；经济成长下调】考虑到修订后的预测，政府將2015赤字订在3.2%。首相说，政府决定把2015年经济成长预测降低至4.5- 5.5 % 。

10:10 【平均每桶原油40美元至72美元】经济学家预测，2015年国际原油的平均价格价格在每桶40美元至70美元。

10:10 【全球经济成长下调】首相纳吉说，2015年財政预算案是根据国际货幣基金组织预测全球经济成长为3.4%至3.9%。如今这个数据被重新调整为3%-3.8%。

快速暴跌近60%‧国际油价仍显不寻常

油价每天的涨跌牵动著全球市场的神经。有经济学家称，“如果说有一个数字正决定著世界经济的命运，那就是油价”。仅仅半年之间，国际原油价格已经从高峰时期的每桶107美元跌去了近六成。国际油价短期內的快速暴跌顛覆了全球经济预期。即使与此前30多年来数次石油危机中的油价剧烈波动相比，此轮油价的快速暴跌仍显得不同寻常。

13日，纽约国际原油价格一度跌穿每桶45美元心理关口，並以2009年3月以来最低结算价45.89美元报收。从去年6月至此，国际油价已经从高峰时期的每桶107美元跌去了57%。15日，纽约原油期货价格继前一日大幅反弹后再次下跌。而未来油价还有可能继续下行。

歷史总是惊人地相似。世界银行称，这轮油价下跌行情和1985-86年油价下跌存在“特別有趣的相似之处”。据报道，当时，石油开採技术的提高推动北海、阿拉斯加等地原油產量增加，全球最大的原油出口国沙特阿拉伯寻求扩大市场份额。1986年上半年国际油价下跌61%。之后15年里油价一直较为低迷。

联合国经济与社会事务部全球经济监测中心主任洪平凡日前接受中新社记者採访时表示，从上世纪七十年代第一次世界石油危机以来，共有四次石油价格年度下降超过30%，但前面几次油价大跌，包括2009年，都是在全球或主要国家经济陷入衰退时发生的。

洪平凡说，总体来看，石油价格每年的平均波动范围约在20%左右。从去年6月至今的几个月时间內，石油价格跌幅超过50%，显然属於非正常范围。

分析此轮石油价格大幅下跌原因，洪平凡认为，主要是因为页岩技术革命导致供给上昇过快。同时，美元兑其它主要货幣大幅度昇值，至少可以解释石油价格下跌50%中的15-20个百分点。因为石油是以美元计价的，美元兑其它主要货幣昇值20%，在其它因素不变的情况下，即意味著石油价格应该下降20%。

虽然石油价格节节败退，但为维持石油市场的份额，全球最大石油输出国组织欧佩克仍然坚持不减少產量。洪平凡认为，欧佩克仍然坚持不减產是有道理的。在2011之前的20年间，虽然“非欧佩克国家”的石油总產量一直高於欧佩克国家石油总產量，但“非欧佩克国家”的石油总產量基本稳定，而欧佩克国家石油总產量呈上昇趋势，掌握著“增量”的主动权。因为石油价格变动在很大程度上取决於“增量”，而不是总量，所以，欧佩克国家可以通过调节其增量来影响国际市场石油价格。

但是，页岩技术革命打破了这一格局。在过去两年，受中东局势等原因影响，欧佩克国家石油產量有所下降，而北美地区的石油產量上昇，成为国际原油市场的主要“增量”。在这种情况下，欧佩克如果减產对价格的影响力远远小於过去，同时还会继续失去市场份额。

洪平凡认为，这並不意味著欧佩克国家已经完全失去了优势。欧佩克国家的优势在於他们原油生產成本远低於世界其它石油生產国。如以伦敦布伦特基准油价作为衡量標准，沙特等中东地区原油生產成本平均为每桶27美元，俄罗斯为每桶50美元，深海石油约为每桶52美元，北美页岩油为每桶70美元。

“因此，目前欧佩克国家最优的策略是不减產，让油价跌至其它国家原油生產成本以下，迫使其它国家不得不减產”。洪平凡认为，目前国际市场原油低於每桶50美元的价格，显然已经低於全球石油需求和供给在中长期的均衡价格，不可能持久。欧佩克国家不减產，市场规律也会將油价推向均衡点，祗是时间长一些。

“目前全球石油供给日均高於需求约200万桶，佔石油总產出的2%左右，基本等於北美石油產出的增量”。洪平凡认为，石油需求和供给之间少量的变动会给石油价格带来很大的波动。一旦產量开始下降，石油价格反弹的速度也会很快。

多位分析人士称，2015年下半年供需平衡后，油价將有所回升。但原油交易再次回到每桶100美元可能是多年以后的事了。沙特阿拉伯王子阿尔瓦利德•本•塔拉尔本周也公开表示，如果供应不变而需求减小，油价还会下跌。而且国际油价再不会回到每桶100美元以上。

It's not just oil: Trouble brews for Malaysia

Malaysia's economic outlook is expected to deteriorate significantly in 2015 following three years of robust growth, and experts say it's not just due to crashing oil prices.

Sharp currency depreciation and the introduction of a goods & services tax (GST) are widely expected to drag 2015 gross domestic product (GDP) growth below 5 percent from an estimated 5.8 percent in 2014.

The dramatic decline in crude is also playing a role for emerging Asia's only major energy exporting economy. Brent's 54 percent plunge over the past six months has noticeably hurt Malaysia, where petroleum products and liquefied natural gas account for 14 percent of exports.

Barclays recently reduced its 2015 GDP forecast to 4.5 percent from 5.5 percent following a similar downgrade by the World Bank to 4.7 percent, both well below the government's 5-6 percent growth forecast.

Upbeat November trade data on Wednesday showed Malaysia's trade surplus at a three-year high but failed to improve the country's outlook. According to ANZ, the trade balance could potentially be an "Achilles' heel" in 2015 due to pressure from lower oil prices.

The Malaysian ringgit (Exchange: MYR=) weakened to its lowest level against the U.S. dollar since July 2009 this week, chalking up losses of over 12 percent in the past six months. The pair is currently trading around 3.5580, within striking distance of 3.60 and not far from 3.70, a level not seen since the Asian Financial Crisis.

"I don't think there's a lot of optimism or hope for relief in the short-term. On a relative value basis, it looks attractive on the short side," Todd Elmer, currency strategist at Citi, told CNBC on Wednesday.

Capital outflows on prospects of a U.S. interest rate hike this year are weighing on the ringgit, according to experts. With foreign reserves dropping from $134.9 billion in 2013 to $120.7 billion as of December, officials have requested that government-linked companies scale back foreign investments in order to contain outflows, Barclays noted.

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Prime Minister Razak is expected to introduce a GST tax of 6 percent in April, which could add 1.2 percentage points to headline inflation and weigh on discretionary spending, according to Barclays.

The tax also led the bank to lower its 2015 inflation forecast to 2.6 percent, from 3.8 percent - significantly below the government's 3-4 percent forecast.

Moreover, Barclays notes that concerns about the government's 3 percent fiscal deficit target in 2015 have increased despite proactive measures like the GST and deregulation of fuel prices. The group believes the government may need to further reduce expenditure to achieve its target.

Reports that quasi sovereign wealth fund 1Malaysia Development (1MDB) missed a payment of $560 million loan due at the end of December for the second time added to Malaysia's woes.

With Prime Minister Najib Razak chairing its advisory board, the state investor firm was the latest catalyst for worries over Malaysia's financial stability. The opposition party's national publicity secretary said 1MDB's failure to repay the loan would hurt the financial health of Maybank and RHB Bank, two of the country's biggest banks and 1MDB's primary lenders, according to local media.

"Some partial good news [in this matter] is that if they are overseas assets, they can be repatriated back. It will reel in a lot more ringgit so 1MDB can pay off the ringgit denominated obligations," Vishnu Varathan, senior economist at Mizuho Bank, told CNBC.

"However, the dollar liabilities may become a huge issue so the government may be under constraint as to how to dish out the now constrained budget," he added.

Energy crisis as early as 2016

Incredible as it may seem, in the present scenario of tumbling oil prices amid a supply glut, current low oil prices may well be a prelude to global oil shortage as early as 2016, according to Oilprice.com.

In an opinion piece Dec 30, Energy Prospectus Group president Dan Steffens said: “For a commodity as critical to our standard of living as oil is, it only takes a small shortage to drive up the price.”

Currently there is just 2 percent more crude oil supply than demand and the price of gasoline is under US$2 per gallon in Texas.

“If oil supply falls too far, we could see gasoline prices doubling within 18 months, he said.

Steffens said that to put this in perspective, the world currently consumes about 93.5 million barrels per day of liquid fuels, with another 17 per cent coming from natural gas liquids ("NGLs") and biofuels.

Since 2005, only North America had been able to add meaningful crude oil supply. Outside of Canada and the United States (including the Gulf of Mexico), the rest of the world's crude oil production netted to a decline of a million barrels per day from December, 2010 to December, 2013.

More than half of the OPEC nations were now in decline, he said.

“I believe the current low crude oil price could be an overkill and result in the next "Energy Crisis" by early 2016,” he said.

Steffens said on Thanksgiving Day, 2014 Saudi Arabia decided to maintain its crude oil output of about 9.5 million barrels per day despite global over supply of about 1.5 million barrels per day, and the severe financial pain to many other OPEC nations.

“By now you are all aware this has caused a sharp drop in global crude oil prices and has a dark cloud hanging over the energy sector.

“I believe this will be a short-lived dip in the long history of crude oil price cycles. Oil prices have always bounced back and this is not going to be an exception,” he said.

Steffens said the Bears’ opinion that oil prices would go lower during the first half of 2015 is based on declining demand in the first half of every year.

“Since most humans live in the northern hemisphere, weather does have an impact on demand. I agree that this fact will play a part in keeping oil prices depressed for the next few months.

“However, low gasoline prices in the U.S. are certain to play a part in the fuel demand outlook for this year's vacation driving season,” he said.

Steffens said his forecast models for 2015 assumed that crude oil prices would remain depressed during the first quarter, then slowly ramp up and accelerate as next winter approaches.

“I believe that by December, we will see a much tighter oil market and significantly higher prices.

“In a December 24, 2014 article in The National, Steven Kopits managing director of Princeton Energy Advisors said, "In permitting low oil prices, the Saudis seek to bring the market back into equilibrium. At present, our calculation of break-even system-wide is in the $85–$100 a barrel range on a Brent basis,” he wrote.

Steffens estimated that upstream U.S. oil companies would all announce 20% to 50% cuts in capital spending for 2015.

“We will start seeing the impact on supply at the same time the annual increase in demand kicks in. Our model portfolio companies are all expected to report year-over-year increases in production, but at a much slower pace than the last few years.

“Low oil prices will hurt the unhedged upstream companies, but they will hurt the oilfield services sector the most,” he said.

Steffens said he was expecting the onshore active rig count to drop by 30% by mid-2015.

He said oil price would need to firm up for several months before the upstream companies commit to higher spending levels.

“Remember, North America and deepwater are the only places with meaningful production upside.

“If crude oil prices move below US$60 per barrel and stay there for even six months it could prove catastrophic to non-OPEC supply. At some point, OPEC action may become necessary,” he concluded.

打房措施抑制 今年贷款料缓增9%

兴业研究高级经济学家白文春预计，随着国内家庭贷款条例更严谨，加上打房措施，银行领域今年的贷款增长率将放缓至介于8至9%，低于2014年预测的9至10%，以及2013年的10.6%。

根据国家银行公布的最新数据，去年首11个月，国内家庭的产业贷款增长率，从前年高达30.3%，大幅回跌至仅1%。

同时，其他消费贷款也从2013年的0.6%增长，在去年首11个月内下滑了1.8%。

白文春相信，这意味着国行自2012年开始的一系列打债措施，已开始勒住不断上涨的家债。

靠商贷支撑

截至去年6月，家债占国内生产（GDP）总值比率减少至86.7%，去年底达86.8%。

另外，11月银行领域贷款增长率达9.3%，高于前两个月的9%增长率。主要由商业贷款增长支撑，因为家庭贷款的增长率仍疲弱。

较强劲的商业贷款，主要是批发与零售、物流和通讯领域贷款增加。同时，建筑领域的贷款也迅速增长，达14.6%，较10月的13.7%高。

同时，商业贷款领域中的产业贷款仍走高，从10月的17%，按月扬至20.6%。

白文春认为，国行目前焦点应从压抑通胀率，转向确保经济增长强劲，除非经济增长表现强劲，否则今年内，国行将维持隔夜政策利率（OPR）。

11月银行资本续稳健

根据国家银行文告，我国银行体系去年11月的资本情况仍保持稳健，同时呆账率保持在低水平。

11月银行体系的资本情况依旧稳健，普通股权一级资本比率企于12.6%、一级资本率（Tier1Capital ratio）达13.3%，总资本率为15.3%。

不过，随着一些银行派发了股息，各项资本比率按月呈微跌趋势。

广义货币增7.1%

11月，呆账率维持在占净贷款1.3%，呆账覆盖率则达103.3%。

此外，11月短期银行间拆息率稳定。但基于银行需要更多稳定资金，在银行互相竞争，要争取更多企业存款之际，带动长期拆息率走高。

零售贷款方面，平均贷款率稳定，报5.5%。存款利率也保持稳定。

另外，私人领域的信用扩大，加上向政府索款增加，11月广义货币（M3）增7.1%。

不过，国行指出，广义货币的部分增长率被外资流出所抵消。

尽管11月私人债券（PDS）发行增长率趋缓，但银行贷款增长率更高，带动私人领域净融资增长8.7%。

银行体系内的未偿还商业贷款，也随着更多贷款延长而持续增长。

未偿还家债则持续缓和，报10.2%。

马股全年跌106点 市值增48%至1.65兆

外资频频流出，马股今年始终与1900点缘慳一面，最后一个交易日无法守住1800点大关，闭市时跌5.58点收在1761.25点；全年表现逊于去年共跌105.71点或5.7%，是亚洲表现最差的股市全年市值1.65兆令吉，总成交量361亿股。

　比较去年，马股市值1.12兆，今年增加5380亿或48%。

　富马隆综指全年呈牛熊拉锯状態，最高1896.23点与最低1671.82点相差高达224.41点，今早开市步履蹣跚滑落7.07点以1759.76点低开，数度尝试终扭转跌势稳企1765点水平，不过大型油气股不给力，马股休市时微起1.8点掛在1768.63点，半日约6亿1650万股易手。

下半年剧烈波动

　午盘间，富马隆综指始终未能升破1770点水平，闭市时收在1761.25点，跌5.58点，成交量13亿5539万900股。

　受到30只成分股拖累，富马隆综指为亚洲股市表现最差，自7月8日创下盘中新高1896.23点后，期间滑落134.98点。

　回顾今年走势，马股首日开市遭遇套利风，首半年浮沉在1769点至1889点水平，下半年剧烈波动，7月初创下闭市新高直逼1900点大关后，踏入12月逢国际油价跌势引发股匯动盪，马股翻脸无情2週前写年內新低纪录671.82点。

　值得注意的是，马股更曾在今年8月20日，创史上最大单日成交量纪录，计有76亿6987万8100股易手，成交值33亿433万4755令吉。

　马银行投银研究主管黄秋嫻今日在报告说，全球经济成长未能取得平衡，投资者倾向避险投资，截至上週五（26日）净卖逾28亿令吉，是自1月以来最大外资净流出月份；1月份外资净卖36亿令吉。\

35股进百亿俱乐部

马股2014年共有35只股项身家过百亿令吉，成为百亿俱乐部一员；闭市时，35只股市值合计约达9009亿7992万令吉，佔马股总市值1兆6541亿600万令吉的45.5%。

　相较2013年，晋身百亿市值俱乐部的公司共有37家，合计市值达1兆1218亿令吉。

　在这百亿俱乐部当中，16只股项市值少于200亿令吉，其他18只股市值都在242亿令吉以上，当中以金融、油气与种植股居多。

　闭市时，马股10大市值公司中仅有4家公司市值按年取得成长，分別是保持住亚军的国家能源（TENAGA，5347，主要板贸服）、大眾银行（PBBANK，1295，主要板金融）、亚通（AXIATA，6888，主要板贸服）与数码电讯（DIGI，6947，主要板基建）。

　马银行（MAYBANK，1155，主要板金融）市值虽较2013年滑落近3%，但仍以约856亿令吉成马股最大市值公司。

　2013年排在第9名的大眾银行，2014年4月中整合本地及外资股大眾银行-O1（PBBANK-O1，1295F，主要板金融），利好带动股价狂飆，市值按年劲增近50%至715亿8630万令吉，同时超越马银行成马股加权比重最高成份股。

净利涨10倍 消费股跑贏大市

纵使生活成本增加，但消费领域跑贏其他同业，整体净利按年平均成长10.4倍；其他表现稳定的领域包括工业、房地產、种植、以及基建与矿业。

　根据《大马焦点》匯整的资料显示，消费领域公司能取得亮眼表现，10.4倍的净利成长相当出色，继续跑贏其他领域，成马股2014年表现最佳领域。

　其他领域如工业，整体净利则成长9.8倍；房地產领域表现也相当令人惊艳，表现最亮眼的5间房產公司净利平均成长4.9倍。种植业获利获得改善，净利平均成长2.4倍优于去年表现。

　反观基建领域净利表现虽较2013年略为失色，仅成长1.7倍，但隨著政府在2015年財政预算案宣佈捷运工程第2號线，与承建4条高速公路，相信有明年料可交出亮眼表现。

　根据“彭博社”数据，马股今年最赚钱的5家公司分別来自种植、贸易与服务、房地產与基建领域。

　这5家公司依次为IOI集团（IOICORP，1961，主要板种植）、马国际船务（MISC，3816，主要板贸服）、双威集团（SUNWAY，5211，主要板房產）、杨忠礼能源（YTLPOWR，6742，主要板基建），与时光电讯（TIMECOM，5031，主要板基建）。

涨最多
竞优国际涨68仙或8.4倍

消费税不只是国人今年的专点，也是马股的亮点，房地產软件供应商竞优国际（IFCAMSC，0023，创业板科技）估计是消费税实行后的最大贏家之一，带动股价全年狂飆68仙或8.4倍，从2013年闭市8仙激增至76仙。

　该公司核心业务是发展商、高尔夫球俱乐部、酒店和建筑业者提供企业软件解决方案，在我国拥有超过1000个客户，意味一旦消费税落实后有望从中受惠，隨著券商预计，竞优国际料能从中获得至少6000万令吉销量，股价2个月前异军突起。

　第2只涨势惊人的股项为泛马控股（PMHLDG，1287，主要板酒店），相比2013年闭市的7仙，这一年猛涨42仙或5.9倍；排在第3的通用控股（MUH，9539，主要板工业），过去1年升破1令吉，劲涨2.8倍或99仙。

跌最狠
喜得狼挫79%剩10仙

猛龙过江却踢到跌板，龙筹股喜得狼（XDL，5156，主要板消费）年初开市即出师不利，股价一度重挫50%，严重衝击投资者信心，到了年底跌至只剩10仙，逼近52週新低价位9仙，让人不胜嘘唏。

　该股2013年闭市时，收在47仙，但在经歷马股整年动盪后，31日（週三）闭市探低至10仙，全年劲挫37仙或78.7%，沦为马股表现最差股项。

　亚洲耐特（AKNIGHT，9954，主要板工业）则因抵触PN17条例，惨遭投资者拋售，上月还一度跌停板，全年下来股价重挫90仙或78.3%，从去年1.15令吉连连败退，31日（週三）闭市掛在25仙。

　另有2只股电子工业（ITRONIC，9393，主要板科技）与PERISAI石油科技（PERISAI，0047，主要板贸服），全年下跌超过70%。

最热爆
幸马泰资源交投171亿

今年9月脱离PN17公司的幸马泰资源（SUMATEC，1201，主要板贸服），因积极重整业务欲收购油气资產，加上委任首相胞弟拿督阿末佐哈里担任董事，带动该股价量齐升，更成2014年马股最热门股项，计有171亿2525万900股易手。

　由土著企业家丹斯里哈林沙厄持股25%的幸马泰资源，2014年7月中宣佈发展计划，擬耗资4亿美元（约13亿令吉）供收购油气资產与建设油田设施，目標是在2018年成为马股最大油气公司，种种利好带高投资者购兴。

　至于31日（週三）正式告別马股的马航（MAS，3786，主要板贸服），虽配合重组计划已于12月15日停牌，但全年交投仍达136亿2466万8500股，为马股排名第2的热门股。排在第3名的是大眾控股（PDZ，6254，主要板贸服），成交量达133亿897万8900股。