Sentosa Cove unit sold at a loss of $1.2m

The owner of a Sentosa apartment booked a huge loss after buying the property at luxury home prices and selling it around the rate of a mass-market home.

The 2,626 sq ft unit at The Coast at Sentosa Cove, a luxury condo of 249 apartments in the millionaire enclave, went for just $3.125 million - or $1,190 per sq ft (psf).

That translates to a loss of $1.215 million for the owner, who snapped up the property for $4.34 million - or $1,653 psf - on March 8, 2007, according to caveats lodged with the Singapore Land Authority.

It is also likely to be the cheapest transaction on the island in recent years and the steepest loss among the 18 unprofitable transactions racked up at the Ho Bee Group condominium so far, according to online property portal Square Foot Research.

In fact, it is almost on a par with some mass-market homes. At Kovan Residences, for instance, a 2,196 sq ft unit was sold for $1,010 psf last month.

The Straits Times understands that the owner, a British national working in finance, sold the unit because he had plans to return home.

The price might seem like a "bargain basement price" in psf terms, said Mr Donald Han, managing director of Chestertons, but it still works out to a sizeable quantum.

"Not many people can afford a $3 million property, hence the dearth of buyers in the market and perhaps the speed that the seller required to transact could have led to such a low price," he said.

Forced sales of two units in Turquoise, another Sentosa Cove condo, at almost half their original value last year also surprised the market and indicated that banks were forcing more cash-strapped owners to offload property to meet loan shortfalls.

Luxury homes sold at large losses have been sporadic and isolated to selected projects, primarily in Sentosa, but signs are emerging that developments in the prime districts of nine, 10 and 11 are being hit as well. At Suites @ Newton in Surrey Road, a low of $1,133 psf was racked up for a 1,324 sq ft unit at the 67-unit development in November.

The luxe St Regis Residences Singapore in Tanglin sold units of 3,897 sq ft and 4,941 sq ft at an average of $1,923 psf in January, setting a low for the project and underscoring a closing gulf between luxury and mid-tier homes.

Cushman & Wakefield research head Christine Li noted that average psf prices of a typical high-end condo unit were 2.4 times that of those in the mass market in 2007. That multiple has since shrunk to 1.7 times.

However, Mr Han reckons that the luxury market could be hitting the bottom soon. Freehold land in prime districts is worth between $1,800 psf per plot ratio and $2,000 psf per plot ratio, and units priced below $2,000 psf on strata area are effectively sold at land value. "Price-point wise, it's hard to see luxury prices getting even lower than what they are today," he said.

二手高楼或跌价‧大马房產料续走软

威廉达哈和王氏（CH William Talhar & Wong，简称WTW）预计2015年大马房產將持续走软，无论在交易量及出租率上都会表现得非常谨慎，二手高楼层更可能出现跌价现象。


高楼层佔用率仅69%

该房產顾问公司董事经理符儒仁在2015年房產报告发佈会上表示，目前的高楼层佔用率只有69%，这水平非常危险，或许会导致二手高楼层房產价格下跌。

他透露：“在2012年房產鼎盛时期推出了一堆產业，而这些產业估计会在今年完工。

到时会再有一大批的房子在市场涌现，加剧高楼层房產下行风险。”

符儒仁表示，在高楼层房產中，小於600平方尺的服务式房產如SOHO及SOFO风险最大，佔用率走低主要归咎於这类型房產。

在2014年，服务式房產已经多於公寓，佔高楼层房產的54%，在2010年间服务式房產只有42%。

在供多於求下，巴生河流域租金已多年没成长，而房价却不断攀高，导致巴生河流域的高楼层房子出租收益率下跌到3至5%。

除了巴生河流域的高楼层房產面对下行风险外，柔佛的高楼层建筑也同样会因供应过剩而面临风险，唯檳城的高楼层房產情况比较乐观。

符儒仁表示，房价下跌应该只会发生在二手市场，发展商估计不会调低价格。

此外，巴生河流域的有地房產仍求多於供，价格也不会有下行风险，唯出售速度会放缓。

他透露，低佔用率及交易量减少等因素会直接影响產业公司。

他说：“交易量放缓会导致產业公司需要更大的现金流以维持公司营运，对大公司而言这或许不是太大的问题，但一些小型產业公司可能会因此撑不下去。”

“当然，这也是一种连锁效应，消费者也会因为担心小型產业公司无法如期交货，而选择购买大型產业公司房產，这会加剧小型產业公司財务状况。”

他表示，比起房子本身，消费者更倾向於买品牌。

消费税衝击 商產恐涨价6%

符儒仁表示，在消费税实行后，虽然住宅房產免消费税，但房產估计会涨3至4%，而商用產业会提高5至6%。

他表示，这对购买住宅房產的消费者而言影响不会太强烈，反而对商用產业的影响会很大。

他举例：“在以前买商用產业只需要付10%的头期及3%的印花税，但现在购买商用產业就必须付10%头期、3%印花税及6%的消费税，这会影响商用產业销售。”

可负担房產难负担

符儒仁认为，大马政政府目前对可负担房產的定义还是太高，不符合大马的市场情况。

他说：“虽然大马的平均收入是5千令吉，但大马一共有30%人口的薪水少於3千令吉，而这群人才是需要购买可负担房屋，以国內平均收入定义可负担房產太过笼统。”

他认为，28万令吉才是符合行情的可负担型房屋。

若无节制再降温 狮城房价恐狂跌

新加坡产业发展商公会（REDAS）新任会长陈佩强表示，过去几年的大量售地计划目前已造成供应过剩情况，政府虽介入调控以期取得平衡，但若房地产降温措施没有节制的话，房价或许会狂跌。

他在公会的常年新春午宴上说，新加坡房地产目前正处于下滑周期，去年底的空置率近8%，相等于2万4000间空置单位，这比1998年空置率达9%高峰时，空置单位多出54%。

“这段期间的住宅房产增加近80%，达到30万9000间，预计短期内就会陷入供应过剩的局面。”

分析员估计，从今年起至2019年，将有超过7万5000间住宅单位陆续完工，进一步推高供应，届时，将使租金和房价增长受压。

“对屋主来说，他们的投资将严重受到打击，当屋主和业者无法售卖或出租房地产时，资金就被困牢，导致资源无法妥善得到运用。一些人可能被迫售卖房地产，这是政府、发展商和资产拥有者包括屋主，所不愿意看到的情况。”

他指出，政府措施已达到预期稳定房价效果，尽管市建局指出房价从2013年的高峰下跌5%，高档住宅市场实际价格却下挫至少20%。

今年產业销售料微跌

放眼2015年的產业市场，在巴生河流域、檳城与柔佛等產业重镇，预计各领域住宅產业走势放缓，主要是经济展望受到商品价格的影响，买家在消费税实施前，普遍採取“观望態度”。

消费税开跑前普遍观望

除了消费税及经济展望看淡，其他影响產业市场的事项包括：贷款申批程序严谨、撤销发展商承担兴建期间利息制、提高產业盈利税、第三间房屋贷款最高额度70%等等。

市场人士预计，2015年產业销售將稍微下跌，一般预测，跌幅不会超过10%，在市场成长步伐放缓的同时，產业价格继续上扬3至5%，主要是建筑材料將被徵收6%消费税，如果没有上涨，基本保持平稳水平。

2014年第三季，发展商普遍面临產业销量减缓的衝击，没有跡象显示產业投资者在消费税前涌进场，另外，贷款不获批则保持在30至40%的偏高比率。

一些规模较小的產业发展商，能够献售的房產类型有限，可能在达標方面有困难，预料难以达到2014-2015年的预期销售目標。

放眼接下来的日子，来自发展商新推出的產业计划可能比较少，消费者基本因素疲弱，而且市场新推出的房產计划，较多的將专注在中价房屋，建筑面积比较小，不过，以每平尺计价格並不便宜，由於是中价房屋，还是可以吸引对房產有需求的人士。

假如贷款利率在2015年调升，预料市民对房產的负担能力不会过於受影响，以每月人均收入来看，购屋者的负担能力不致受到严重衝击，即使是调高隔夜政策利率25个基点，將导致平均借贷率从目前的4.67%、上升至4.92%，仍比雷曼危机前的6.36%低。

另外，借贷者每月的分期付款，预料只增加3至4%，同样的，比平均薪资的4至6%稍低，不过，只要银行採取严谨的批准程序，过去几年比较简易的借贷风潮、形成的房產热潮料已不在。

住宅產业仍看俏

长远来说，住宅產业市场仍因为供应稍紧受推崇，特別是过去两年住宅產业的兴建只是小幅增加，促使未来房產供应（目前兴建中產业）只是微增。

国內年轻人对住宅產业的需求保持坚稳，特別是47%的人口年龄在20至49岁之间，经济成长超出4%，而且失业率保持在平稳的水平。

与此同时，基本设施改善料將进一步刺激產业的销量，政府正推行一些基础设施计划，例如轻快铁第3线、捷运第二与第三条线，捷运第一条线將在2016-2017年完工等等。

另外，价格在30万至80万令吉的產业，仍是最多產业买家“追求”的房產，这一价格的买家多数买来自住，以地点来说，巴生河流域、芙蓉及檳城，继续是產业买家或投资者放眼拥有產业的地点。

其中芙蓉是因为地价比巴生河流域便宜，多数人比较有能力拥有芙蓉的有地房產。至於檳城特別是威省，则因为檳岛地价与產业价格昂贵，吸引了產业买家的目光，南马的依斯干达经济特区，產业供应过剩，展望较为看淡。