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GST前按兵不動‧首季房產交易跌6.2%

国家银行实施的冷却產业市场投机措施，影响效应进一步明显，財政部公佈的最新数据显示，与之前一季比较，2015年首季產业交易下跌6.2%。

財政部副部长拿督蔡智勇引述2014年產业市场报告时指出，2015年首季產业交易按季比下跌6.2%，从2014年第四季的9万4千500个单位，减至8万8千600单位，与前期（2014年首季）的9万2千900个单位相比则减少4.6%。

他说，儘管市场预期购屋者会在4月1日落实消费税之前进场，担心落实消费税后產业价格相应走高，可是，全国產业资讯中心的数据反映，並没有跡象显示人们在消费税实施前竞相进场购买住宅產业。

“许多发展商曾经认为，在消费税实施后產业价格將上扬，购屋者选择在消费税措施落实前购买，惟交易数据告诉我们，情况並非如此。”

根据產业市场的报告，2014年成交的產业共有38万4千零60个，价值1千629亿7千万令吉，成交量只增加0.8%、价值上涨7%，其中24万7千251个单位，或64.4%来自住宅產业，比2013年的24万6千225个增加0.4%；此外，商业產业佔交易总量的9.3%，该组產业成交量增加3.6%至3万5千528个单位。

消费税对產业影响不大

另一方面，WTW產业顾问公司董事经理符儒仁接受《The Edge》电话访问时指出，市场预计消费税实施前，產业交易將增加；可是，事实並非这样，与商业及工业產业比较，消费税的实施对住宅產业的影响並不大。

他解释说：“对住宅產业来说，税务效应只是3%至4%，至於商业与工业產业的价格增幅比较明显，除了需要缴付6%的消费税，购买商业產业需要准备超过10%的首期付款，以及3%的印花税，有些时候，商业產业的买家必须支付相等於价格30%的款项，这並不简单。”

此外，分析员认为，消费税措施前未出现住宅產业购买热潮，这並不意外，毕竟银行在產业贷款的批准也比较严谨。

“交易数据基本符合预期，一年前，我们认为会有消费税前购买热，好比其他国家的情况，可是，在过去的一年，市场需求不大，我们必须改观。”

“融资对產业交易的表现也很重要，我们不能说国行过於严谨，主要是他们专注在优质贷款的发放。

银行体系的数据显示，住宅与非住宅產业的贷款申请，按月比相应减少。”

不过，分析员认为，一旦產业买家適应了消费税的实施，相信购兴將重新回返產业市场，整体来说，2015年的產业市场保持偏软。

消费税前没掀抢购潮 首季产业交易下滑

消费税前不但没有抢购房产热潮，反而今年首季度的产业交易较去年首季度及第四季度相比，都是下滑。

消费税在4月1日落实，由于早前业界的说法指消费税后房产价格会上扬，坊间也出现赶在消费税之前买产业的说法。

消费税前夕市场出现抢购百货现象，但坊间预测的抢购房产热潮不但没有出现，反而还是下滑。

仅8万8600项交易

财政部副部长拿督蔡智勇指出，今年首季度的产业交易额与去年同比下滑了4.2%；与去年第四季度相比则是下跌6.2%。

“这显示早前有指很多人会抢在消费税落实前去购买房子的说法是不成立的，因为没有很多人去买（房子）。”

数据显示，2015年第一季度的产业交易量为8万8600项，交易额为385亿令吉。

至于2014年首季度交易量是9万2900项交易量，交易额达400亿令吉；至于2014年第四季度交易量是9万4500项交易量，交易额为386亿令吉，因此今年首季度的房地产市场表现，不论在交易量或是交易额方面，都比去年首季度或第四季度弱。

蔡智勇今日为《2014年房地产市场报告》主持推介礼后，在记者会上这么指出。

该报告指出，消费税对产业价格冲击的不明朗因素，促使购买者采取观望态度，不过一些赶在4月1日前签署协议。

无意放宽打房

尽管如此，在数项因素的影响下，今年首季度的房产表现反而不如预期。

蔡智勇认为，导致房地产市场在今年首季放缓，包括国家银行为了打击投机活动，落实较为严格的贷款审核，以及也有可能部分发展商在这期间推出的产业交个较高，不符合大部分人的经济能力。

他强调，政府无意放宽早前所落实的打房措施，因目前房地产市场依然有增长，惟增长的幅度降低，不像早几年有着双位数的增长。

“我们希望可以持续增长。”

询及落实消费税后对房价的影响，蔡智勇表示，他不适合代表发展商发言，因他相信每个发展商都会拟定策略来应对消费税，自行决定要调高、维持或降低房价。

今日出席《2014年房地产市场报告》推介礼的包括财政部产业估价局总监费占和国家产业资料中心（简称NAPIC）主任顾再娜。

工业地交易额增17%

2014年度房地产市场报告指出，工业地产次领域轻微放缓，8100宗交易价值145亿1000万令吉，交易量较2013年减少3.8%，不过交易额较同期增长17.7%。

“工业地产依然由雪兰莪居多，占全国交易量31.4%，随后为柔佛（15.5%）及霹雳（9.5%）。”

报告指出，市场走势掺杂，在创下最高交易量的州属中，只有柔佛正面增长3.4%，雪州、霹雳及槟城的市场个别下滑5.1%、及负28.9%及负8.2%。

“不过在交易额方面，雪州占总的52.6%，柔佛19.6%。两州交易额创下双位数增长，分别增长28.3%及26.6%。”

报告指出，农业产业市场略有增加，达到7万2104宗价值127亿2000万令吉的交易，交易量增加2.0%，不过交易额下滑4.2%（与2013年比较）；农业产业占次领域的第二重要位置，控制了总市场活动18.8%。

酒店休闲地产
交易额近10亿

报告指出，去年酒店及度假区的休闲地产交易分别为18个及10个，价值9亿9114万令吉。

吉打、雪兰莪及森美兰各一，柔佛及霹雳各二、吉隆坡和彭亨各三，及马六甲、槟城、沙巴及登嘉楼各四。

报告指出，休闲地产次领域呈适中表现，三星至五星级酒店整体入住率为54.8%，高过2013年的50.4%；一星级至五星级酒店情况一样，从2013年50.8%增至2014年53.5%。

各州酒店入住率各异，8个州属的酒店入住率创下超越全国平均入住率的纪录，表现优越的是布城联邦直辖区、雪兰莪、吉隆坡联邦直辖区、槟城、彭亨及沙巴，酒店入住率超过60.0%。

“研究期间，42家新酒店加入市场，新酒店提供5430间房，2013年是5197间。

“虽然新建酒店数据减少52.0%（3817房间），不过计划中的新供应增长17%（6172房间）。

“截至2014年杪，全国共有2805家提供20万2829间房的酒店，另外2万2119间待供应的酒店房由槟城为首（3761），随后分别为吉隆坡（3720）及马六甲（3572）。

吉隆坡產业市场概况‧首都房市依然蓬勃

首都吉隆坡住宅產业市场，一直是全国关注的焦点，2014首半年，供应单位总数增加1.1%至15万零111个，比2013首半年的14万8千455个稍多，当中，易手的总共有3千916个单位，比2013年同期的4千162个减少5.9%。

至於服务公寓领域，供应总量比2013首半年的1万6千819个增加8.8%，首半年易手的总共有1千143个，比2013首半年的788个单位，增多了45.1%。

5发展商推出新產业

在这些领域，预订在2015年推出產业计划的发展商，主要有：NazaTTDI私人有限公司、桂嘉集团、克立斯建筑（CRESBLD，8591，主板建筑组）、I公司（IBHD，4251，主板產业组），以及陈与陈发展公司。

其中Naza TTDI探討在Platinum Park推出首个住宅產业大楼，该项耗资4亿5千200万令吉的计划，首2栋拥有500个服务公寓，发展商指出，单位面积介於600至1千200平方尺。

此外，桂嘉集团首个住宅產业Quill Residences献售522个单位的服务公寓，建筑面积从600平方尺起跳，楼高36层的豪华住宅公寓大厦，为桂嘉城商场、40层商业大楼综合发展计划的一部份。

由克立斯建筑兴建的耗资10亿4千万令吉发展计划，预期在2015年次季推出，该项发展计划名为“The Bank”，预期包括零售商场、服务住宅套房公寓、酒店及办公楼。

另外，I公司计划发展豪华高耸住宅產业计划，名为Grandi-Residence，发展总值达8亿2千万令吉，该项计划將献售442个提供全套家具的住宅，平均售价每平方尺2千300令吉，预期在2019年完工。

位於吉隆坡城中城另一项產业发展计划为Stonor 3，这是陈与陈和Mitsubishi Jisho Residence的联营计划，楼高41层的高档住宅產业，拥有400个单位的服务公寓，建筑面积介於688至1千313平方尺，售价由110万令吉起跳，平均为145万令吉，该项计划预期在2018年完工。

与此同时，陈与陈探討在2015年首季推出Damai Residences，预订在2017年12月完工，该项计划的发展总值为6千200万令吉，一栋楼拥有30个单位，包括阁楼，建筑面积介於1千938至3千961平方尺，售价在190万至435万令吉之间。

豪华住宅陆续推出

最近，豪华住宅单位吸引市场的目光，自2012/2013年推出Four Seasons酒店与豪华住宅后，更多的豪华房產计划推出市场，特別是在吉隆坡城中城地区，最新的有Kempinski酒店，加入2014年第4季推出的8 Conlay Residences。

另一项发展计划为安邦路的Oxley，预期在近期內推出，豪华住宅单位的售价每单位介於2千至2千500令吉，据称有一些已达每平方尺3千令吉。

除此之外，吉隆坡直辖区內也有一马房屋计划，主要是配合政府的可负担房屋发展步伐，包括13亿令吉的拨款，以期在2015財政年內兴建8万间房屋。

这些已获批准的计划，分別位於蕉赖、十五碑、武吉加里尔、武吉免登及文良港，这些发展计划多数是高耸的住宅產业，单位数目介於416至803间。

另外，位於武吉免登的一马房屋计划，建筑面积介於856至1千100平方尺，售价从27万5千令吉起跳。

位於吉隆坡十五碑的一马房屋，建筑面积介於750至1千平方尺，建议售价从27万令吉起计，位於武吉加里尔及文良港的一马房屋，面积分別为905及928平方尺，其中武吉加里尔的一马房屋售价从25万5千令吉起计，至於文良港的一马房屋售价则从33万5千令吉起跳。

在2014首半年，有地房屋的供应量为11万3千零25个，比2013首半年的11万3千零9个单位微增，大约有58%的產业由二至三层排屋组成，19%是单层排屋，2014首半年总共有1千993个单位为有地房屋，比前期少0.6%。

零售商產租金稳定

2014首半年零售產业空间的供应介於2千750万平方尺，比2013首半年的2千610万平方尺多。

吉隆坡市区较高租金的零售產业大厦分別有：吉隆坡城中城阳光广场，每平方尺月租在50至87令吉、吉隆坡柏威年广场，每平方尺租金40至60令吉、吉隆坡中环广场的Stesen KL Sentral，每平方尺30至49令吉，以及在满家乐的I Mont Kiara，每平方尺租金9至18令吉，2014年整体租金市场保持稳定。

另外，在2014首半年，吉隆坡零售领域的平均出租率保持稳定，介於89%，比2013首半年的83.5%高，其中吉隆坡城中城阳光广场的首要零售產业空间，出租率保持在100%的偏高水平，是吉隆坡其中一个租金水平最高的零售產业广场。

与此同时，2014年新完工的零售產业分別有：Nu Sentral及桂嘉城市广场，预期在2015年完工的购物广场包括：双威布特拉商场、Capsquare Mall，以及双威Velocity广场。

其中桂嘉城市广场是最新加入吉隆坡中央商务区的零售產业商场，2014下半年出租率超过80%。

另外，耗资2千万令吉的1 Mont Kiara装修工程已经完成，並已於2014首半年重新开张，26万平方尺广场的重新装修，將原本的132家商店减至127家。

量身办公楼受欢迎

2014年吉隆坡量身订造办公空间，可出租面积从2013首半年的8千280万平方尺（398家大厦），增至8千420万平方尺（402家大厦）。

在2014首半年，至少有5家新的量身订造办公楼完工，分別是蜆壳石油大厦、Sentral Vista、吉隆坡中环的人民银行双子大厦，以及在吉隆坡城中城的朝圣基金大厦，这批產业大厦为市场增添134万平方尺的办公空间。

於2014年首季完工的人民银行双子大厦，是一座楼高32层的商业大楼，人民银行新的总部就在这座大厦內，其中一栋的租金以每平方尺5令吉50仙出租，在纳莎白金园发展计划的朝圣基金大厦，是一栋30层楼的大厦，可出租面积总共36万平方尺。

吉隆坡量身订造办公楼的平均出租率大约80.1%，比2013首半年的79%增长1.1%，吉隆坡市中心一些主要的量身订造办公大厦，分別有国油双塔楼、明讯大厦、以及在The Intermark的Integra与Vista大厦，租金要价每平方尺介於9令吉50仙至12令吉，至於联昌集团大厦、吉隆坡中环桂嘉7大厦的租金，租金要价每平方尺大约是7令吉50仙至8令吉。

国油总部高租金有人问津

国油双塔楼的国家石油总部，拥有最高租金已超过10年时间，每平方尺13令吉。儘管租金水平偏高，可是，出租率依然达100%，国家石油公司是主导租户，该大厦可出租面积大约320万平方尺。

与此同时，The Intermark的Integra与Vista大厦，去年已完成建筑工程，分別取得50%与93%的出租率，可出租面积总共156万平方尺，租金介於每平方尺9令吉50仙至11令吉之间。

更多绿色大厦將加入市场

在未来几年，预料將有更多量身订造办公楼，同时拥有绿色產业指数，以及多媒体超级走廊的大厦加入市场，进而与现有的A级大厦竞爭。

预期在2015年完工的新商业產业大厦，包括Centra大厦、llham Baru大厦、盘谷银行大厦、纳莎总部白金大厦、JKG大厦及Q Sentral大厦。

另一方面，联昌集团大厦是位於吉隆坡中环一栋41层的A级办公楼，以6亿至7亿令吉出售，联昌集团大厦由联昌集团Mapletree產业基金，以及新加坡的Mapletree投资有限公司联合拥有。

2014首半年，桂嘉资本信託向马资源產业私人有限公司，收购吉隆坡中环Platinum Sentral大厦，交易价值7亿4千万令吉，该大厦提供45万平方尺的办公空间，以及7万9千平方尺的零售空间。

供应过剩隱忧

儘管对於办公楼供应过剩存在隱忧，特別是许多新增供应將加入市场，不过，租金水平保持稳定，投资產业市场依然活跃，新的发展计划料將在接下来3年，为办公楼市场增加900万平方尺的办公空间，届时可能对租金造成压力。

酒店出租率达70%

吉隆坡的酒店业继续成长，在2014首半年，总共有3万4千367间酒店客房，比2013首半年的3万2千679间客房增加5.17%。

其中位於吉隆坡城中城的首要酒店，分別有Double tree by Hilton，每天住宿费320令吉、吉隆坡Grant Hyatt酒店，每晚650令吉、Intercontinental酒店，每晚404令吉，以及Prince Hotel & Residence，每晚310令吉。

其他酒店包括位於吉隆坡中环地区的Aloft酒店，每晚385令吉、Best Western Dua Sentral酒店，每晚345令吉，以及The Majestic酒店，每晚430令吉。

三及四星酒店增加

另外，在2014年首季，一至五星级酒店平均出租率成长2.2%，达到70%，比2013年首季的67.8%高。与此同时，有2家新的三星级酒店，以及4家新的四星级酒店。

这些新的酒店加入市场后，使到四星级酒店客房数目增至8千483间、三星级酒店客房数目增至7千零90间。

目前，吉隆坡拥有23家新的四星级酒店，以及31家新的三星级酒店。

在2014年加入吉隆坡市场的四星级酒店为Aloft酒店，该酒店位於吉隆坡中环，拥有494间客房，吉隆坡中环Aloft酒店由Starwood酒店集团管理，该集团也管理其他豪华酒店，例如Le Meridien、Westin、Sheraton、Four Points by Sheraton、St Regis及W酒店。

隨著三星级酒店Wolo Bukit Bintang的完工，Mammoth Empire继续在吉隆坡唐人街扩展概念酒店业务，建议中的计划是把丰隆大厦转型，並命名为Megah大厦，拥有300间酒店客房。

豪华酒店进驻大马

2014年有不少著名的酒店集团前来大马扩展业务，豪华居住概念日益普遍，酒店业发展计划与高档连锁酒店排行，可以预见的是，高档、豪华品牌已为大马的酒店业设定新的指標。

Sentosa Cove unit sold at a loss of $1.2m

The owner of a Sentosa apartment booked a huge loss after buying the property at luxury home prices and selling it around the rate of a mass-market home.

The 2,626 sq ft unit at The Coast at Sentosa Cove, a luxury condo of 249 apartments in the millionaire enclave, went for just $3.125 million - or $1,190 per sq ft (psf).

That translates to a loss of $1.215 million for the owner, who snapped up the property for $4.34 million - or $1,653 psf - on March 8, 2007, according to caveats lodged with the Singapore Land Authority.

It is also likely to be the cheapest transaction on the island in recent years and the steepest loss among the 18 unprofitable transactions racked up at the Ho Bee Group condominium so far, according to online property portal Square Foot Research.

In fact, it is almost on a par with some mass-market homes. At Kovan Residences, for instance, a 2,196 sq ft unit was sold for $1,010 psf last month.

The Straits Times understands that the owner, a British national working in finance, sold the unit because he had plans to return home.

The price might seem like a "bargain basement price" in psf terms, said Mr Donald Han, managing director of Chestertons, but it still works out to a sizeable quantum.

"Not many people can afford a $3 million property, hence the dearth of buyers in the market and perhaps the speed that the seller required to transact could have led to such a low price," he said.

Forced sales of two units in Turquoise, another Sentosa Cove condo, at almost half their original value last year also surprised the market and indicated that banks were forcing more cash-strapped owners to offload property to meet loan shortfalls.

Luxury homes sold at large losses have been sporadic and isolated to selected projects, primarily in Sentosa, but signs are emerging that developments in the prime districts of nine, 10 and 11 are being hit as well. At Suites @ Newton in Surrey Road, a low of $1,133 psf was racked up for a 1,324 sq ft unit at the 67-unit development in November.

The luxe St Regis Residences Singapore in Tanglin sold units of 3,897 sq ft and 4,941 sq ft at an average of $1,923 psf in January, setting a low for the project and underscoring a closing gulf between luxury and mid-tier homes.

Cushman & Wakefield research head Christine Li noted that average psf prices of a typical high-end condo unit were 2.4 times that of those in the mass market in 2007. That multiple has since shrunk to 1.7 times.

However, Mr Han reckons that the luxury market could be hitting the bottom soon. Freehold land in prime districts is worth between $1,800 psf per plot ratio and $2,000 psf per plot ratio, and units priced below $2,000 psf on strata area are effectively sold at land value. "Price-point wise, it's hard to see luxury prices getting even lower than what they are today," he said.

二手高楼或跌价‧大马房產料续走软

威廉达哈和王氏（CH William Talhar & Wong，简称WTW）预计2015年大马房產將持续走软，无论在交易量及出租率上都会表现得非常谨慎，二手高楼层更可能出现跌价现象。


高楼层佔用率仅69%

该房產顾问公司董事经理符儒仁在2015年房產报告发佈会上表示，目前的高楼层佔用率只有69%，这水平非常危险，或许会导致二手高楼层房產价格下跌。

他透露：“在2012年房產鼎盛时期推出了一堆產业，而这些產业估计会在今年完工。

到时会再有一大批的房子在市场涌现，加剧高楼层房產下行风险。”

符儒仁表示，在高楼层房產中，小於600平方尺的服务式房產如SOHO及SOFO风险最大，佔用率走低主要归咎於这类型房產。

在2014年，服务式房產已经多於公寓，佔高楼层房產的54%，在2010年间服务式房產只有42%。

在供多於求下，巴生河流域租金已多年没成长，而房价却不断攀高，导致巴生河流域的高楼层房子出租收益率下跌到3至5%。

除了巴生河流域的高楼层房產面对下行风险外，柔佛的高楼层建筑也同样会因供应过剩而面临风险，唯檳城的高楼层房產情况比较乐观。

符儒仁表示，房价下跌应该只会发生在二手市场，发展商估计不会调低价格。

此外，巴生河流域的有地房產仍求多於供，价格也不会有下行风险，唯出售速度会放缓。

他透露，低佔用率及交易量减少等因素会直接影响產业公司。

他说：“交易量放缓会导致產业公司需要更大的现金流以维持公司营运，对大公司而言这或许不是太大的问题，但一些小型產业公司可能会因此撑不下去。”

“当然，这也是一种连锁效应，消费者也会因为担心小型產业公司无法如期交货，而选择购买大型產业公司房產，这会加剧小型產业公司財务状况。”

他表示，比起房子本身，消费者更倾向於买品牌。

消费税衝击 商產恐涨价6%

符儒仁表示，在消费税实行后，虽然住宅房產免消费税，但房產估计会涨3至4%，而商用產业会提高5至6%。

他表示，这对购买住宅房產的消费者而言影响不会太强烈，反而对商用產业的影响会很大。

他举例：“在以前买商用產业只需要付10%的头期及3%的印花税，但现在购买商用產业就必须付10%头期、3%印花税及6%的消费税，这会影响商用產业销售。”

可负担房產难负担

符儒仁认为，大马政政府目前对可负担房產的定义还是太高，不符合大马的市场情况。

他说：“虽然大马的平均收入是5千令吉，但大马一共有30%人口的薪水少於3千令吉，而这群人才是需要购买可负担房屋，以国內平均收入定义可负担房產太过笼统。”

他认为，28万令吉才是符合行情的可负担型房屋。

若无节制再降温 狮城房价恐狂跌

新加坡产业发展商公会（REDAS）新任会长陈佩强表示，过去几年的大量售地计划目前已造成供应过剩情况，政府虽介入调控以期取得平衡，但若房地产降温措施没有节制的话，房价或许会狂跌。

他在公会的常年新春午宴上说，新加坡房地产目前正处于下滑周期，去年底的空置率近8%，相等于2万4000间空置单位，这比1998年空置率达9%高峰时，空置单位多出54%。

“这段期间的住宅房产增加近80%，达到30万9000间，预计短期内就会陷入供应过剩的局面。”

分析员估计，从今年起至2019年，将有超过7万5000间住宅单位陆续完工，进一步推高供应，届时，将使租金和房价增长受压。

“对屋主来说，他们的投资将严重受到打击，当屋主和业者无法售卖或出租房地产时，资金就被困牢，导致资源无法妥善得到运用。一些人可能被迫售卖房地产，这是政府、发展商和资产拥有者包括屋主，所不愿意看到的情况。”

他指出，政府措施已达到预期稳定房价效果，尽管市建局指出房价从2013年的高峰下跌5%，高档住宅市场实际价格却下挫至少20%。