新山：投资热土还是大马版“鬼城”？

　　“现在新山市有将近300栋高楼在开工建设，我相信除了在中国内地，这是很难看到的景象。”马来西亚中华总商会副总会长、柔佛州中华总商会总会长陈成龙在接受《每日经济新闻》记者专访时说道。

　　偏安马来西亚最南角的柔佛州新山市，开启了区域市场发展的快车道，而刺激这一市场快速发展的除了来自新加坡的需求外溢，中国开发商的大举进入更是“功不可没”。

　　为什么几乎所有进入马来西亚的中国开发商企业都会首选新山，而非市场较成熟的首都吉隆坡？这个城市真正的吸引力在哪里？这个城市有没有足够的需求来消化如此庞大的新增供应？中国的“鬼城”故事究竟会不会在马来西亚被复制？

多项措施吸引海外投资者

　　早在2006年，马来西亚便启动了伊斯干达特区的开发，但真正进入快速发展周期则是四年后。

　　“其实最早这个开发区并不是面对全世界的投资商，而只是对中东。”当地一位权威人士向《每日经济新闻》透露，之前伊斯干达特区是希望吸引迪拜等中东的投资力量，但一直收效甚微，到了2009年该区域才进行调整。

　　“2011年与新加坡政府签订了共同开发的意向，直到新加坡最大的投资公司淡马锡等进入，这个区域的开发才真正起步。”该人士说。

　　记者在走访中了解到，伊斯干达特区按照功能也划分为几个区域，其中碧桂园、富力项目所在的区域为A区，主要是文化发展地区，医疗行政集中在B区，还包括特区中的特区“麦迪尼”。目前麦迪尼区域集中了马来西亚本土多家品牌房企，而进驻的中国开发企业则包括卓达以及刚刚拿地的新华联(6.26, -0.05, -0.79%)。对于开发商以及投资者来说，麦迪尼特区的优惠措施更加丰厚。

　　在伊斯干达其他区域，房地产开发环节的税收相比中国内地大大减少，一般项目只需要支付单一的税费，大概比例在25%。不光开发环节税收较少，在马来西亚开发过程中，从拿地环节便可以借助银行融资，最高比例可以到70%，此外银行利率也相对较低。开发商不但可以分几年周期来支付土地款，同时也可以根据自身发展节奏来决定土地开发周期，不会有因闲置被收回的危险。

　　“当地政府还是希望打造成一个国际平台，吸引更多的国外投资者进入。”卓达马来西亚公司首席执行官王斌武告诉 《每日经济新闻》。而据了解，卓达是第一批进入麦迪尼特区的中国开发商，并迅速拿下了建筑面积将近70万平方米的土地。

　　低廉的地价也是吸引中国开发企业前往的一个重要因素。

　　据了解，新山的平均地价只是吉隆坡的1/3甚至更低。“吉隆坡的地块规模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山目前大部分还不足1000林吉特。地块面积也都比较大。”国际地产咨询公司莱坊马来西亚住宅部副董事HerbertLeong对《每日经济新闻》记者说道。

紧邻新加坡的“小深圳”

　　尽管有多项优惠政策，但面对庞大的供应和有限的需求，人们不禁质疑，新山会是马来西亚版的“鬼城”吗？

　　对此，来自中国内地的开发商表现得较为乐观。

　　碧桂园控股(马来西亚)分公司区域总裁阮家声指向办公室外的那片海面说，“离我们最近的新加坡项目均价在5万元，而市中心的均价超过20万元人民币。在新加坡，这些潜在的需求很庞大。”

　　在王斌武看来，由于紧邻新加坡，新山市场的升值空间也将更大，目前随着新加坡产业的转移，也将会吸引更多的人口流入，“3~5年之后新山区域人口应该就可以翻倍。”

　　有统计数据显示，每日往返新山与马来西亚的人次达到16万，有消息称，两国之间的高铁预计将在2018年投入运营。

　　“未来20、30年，新山的市场也许会有波动，但长期来看是保持上行的。”陈成龙对此说道。只不过，来自新加坡的购房者能不能填满新山，还是个未知数。

优势VS风险

　　优势：临近新加坡，生活成本低；马来西亚近年来经济发展势头良好；房屋价格也相对低廉；移民鼓励政策；贷款利率较低，永久产权或99年产权

　　风险：汇率波动；租金回报率较低；马来西亚本地有购买力的人口不足；楼盘开发周期过于漫长；马来西亚或提高房产收益税。

MHB: Resistance at RM4.16

Ivory: Resistance at RM0.695

Glove Manufacturers Price Chart

The 6 Steps To Financial Success

Squirrel, who “dreams of a non-corporate life,” calls his theory the Hierarchy of FIRE (Financially Independent and Retired Early). The idea is that once you’re operating in the highest tier with your money, you’re set up to be a financial success — and that applies whether or not you’re aiming for early retirement.

1. Surviving. Before anything else, we have to get our minds right when it comes to money. As Squirrel puts it, “If you think that the government will look after you, money will take care of itself, or you’ll win the lottery, then you’re not thinking about money correctly.” In this stage, you’ll also start living below your means, and spending less than your monthly income.

2. De-debting. While everyone’s debt situation is different, ridding yourself of “bad debt,” (the kind that costs you money without giving you any clear value in return, like credit card debt), needs to be checked off your list before you can make real progress.

3. Learning. This is where you set aside an emergency fund to keep you in the green should something go wrong, and start learning about the possibilities for your money. Which accounts should you use? Should you invest, and how? If you have a question, now is the time to find an answer. Luckily, you have the entire internet at your fingertips.

4. Investing. Time to make use of those answers. Squirrel points out that this stage doesn’t have hard borders — it will continue on through the pyramid’s last stages.

5. Optimizing. Now that you have your answers and have gotten your money in order, it’s time to start tweaking your plan to perfection: Plan for taxes, get a will, create a system to check on your money.

6. Freeing. “When you get to this stage,” Squirrel writes, “you should be ‘there.’” Now that you’re financially independent and perhaps have even retired early, you have predictable expenses easily covered by passive income streams.

The theory isn’t perfect — and Squirrel is the first to say that you should do your research before making any financial decisions — but it is a helpful template for thinking about your path to financial success.

Hidden Secrets Of Money 4

3大首富谈泡沫

2014年，中国和香港的房地产，可以说是遇上了前所未有的寒风。

中国内地的信贷环境逐步收紧，行内对金融风险的担忧逐渐升温；多家银行、评估机构和房产仲介都看淡房市。

又有指中国富豪受银行追债，纷纷疯狂抛售在香港的豪宅套现；同时中港两地多个楼盘变成“鬼城”。

中港房地产到底怎么了？泡沫真的要爆破了？还是有人危言耸听？

以下整理了中港三大首富，最近接受媒体访问时，针对泡沫化的看法和房地产市场的展望；希望大家从中有所得益。

香港楼盘掀减价战

香港《星岛日报》上月24日社评文章称，中国楼市一月吹冷风，成交量急跌，部分楼盘掀起减价战。

银行业收紧银根的影响逐步浮现，且间接削弱豪客到香港炒卖豪宅的实力。

文章分析称，一些企业和个人大炒家贪图买楼升值回报胜于干实业，不惜增加贷款到香港投资豪宅，甚至有人宁愿付出较高的利息来借贷，甚至不惜光顾影子银行。

不少人以债抵债，万一银行收紧信贷，就会产生资金链断裂的危机。

文章指，政府为了控制影子银行失控以及地方债务膨胀，中央经济工作会议列出今年6大任务，防控债务风险位列其中，特别指明要控制和化解地方政府性债务风险。

逐步收紧银根，防止滥贷，一些借贷杠杆太高的发展商和投资者，不止无力买土地和新楼，还要卖楼套现还债。

中国住宅成交大减

根据媒体之前报道，自年初以来，中国各大城市住宅成交大减，又有楼盘掀起减价战，削价幅度高逾20%，有后劲不继的味道。

虽然部分地方卖地成绩不俗，发展商继续愿意以“面包价”来买“面粉”，但是长远能否支持成疑。

文章指中国收紧银根的过程影响扩及香港市场，豪宅炒卖出现疲态，香港差饷物业估价署指数指1000方尺以上的大单位，去年售价下挫了2.2%。

《星岛日报》分析说，有内地炒家蚀卖离场，高档消费品市场也不及以往旺盛，连幸运车牌都少了内地富豪问津，香港亦宜调整策略应付转变。

王健林：三四线城市卖不动

王建林指出，按照目前中国房地产市场现状，除了热点城市之外，其他城市2年后就没有必要再调控。

“两年以后无须调控的是非核心城市，北上广（北京、上海、广州）这些城市可能还要有相当长时间的坚持。除此之外的很多城市，我觉得无须限购。”

他给的理由是，目前房子卖的（价格）都比较低了，商业物业也是如此，商业物业的投资基本上就是城市化达到百分之七八十，不动产的过程基本结束。

靠卖地还债

现有的土地供应量和存量房，导致很多地方的项目卖不动，再加上这两年地方债务持续增长的情况下，有些地方政府主要靠卖地来还债。

他说，在这种情况下，土地和房地产供应进一步被放大，现在就连有些二线城市，比如说大连、青岛的房子都卖不动，三、四线城市房地产更是滞销收场。

王健林指出，这两个因素导致了市场供过于求，最多只要两年就不需要调控了。他说，这些年调控的定位在控制房价上涨，而不是在其他方面，做更大的努力，效果也不好。

对于一线城市的房价调控，王健林则认为要“坚持限购不放松”。对于北京、上海这种超大型的世界城市，王健林认为，未来房价还是处于长期的上涨通道。

他领导的万达集团股份，光是在广州，就投资6个项目，资金接近500亿元人民币；且去年推动的万达文化旅游城在全国各地四处开花。

69城市住宅同比上涨

根据中国统计局发布数据显示，9月在全国70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅（不含保障性住房）价格同比上涨。北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅均超过20%。

据悉，这是该项统计自2005年开始发布以来首次出现这种情况。王健林表示，刚性需求仍是房价难降的原因。他举例，最近十年北京城市人口净增750万，上海则是800万，即每年北京、上海平均净增70万到80万人，而广州大概是60万人，合肥平均每年30万人。

“按这个数据来看，以北京为例，一年七分之一的人买房就是10万套，而这个数字大约就相当于北京一年的供应总量，更何况北京去年购房者中95%是首次购房。”

【王建林】

●2012福布斯全球富豪榜第128位
●中国民间商会副会长
●大连万达集团股份董事长
●第11届全国政协常委
●第10届全国工商联副主席

宗庆后：不能再建了

中国城市化迅速，过程中的“造房子”现象，宗庆后很不同意见，直言“不能再造房子了！”

这位中国最大饮料品牌娃哈哈的创办人兼独创“联销体”销售模式的富豪，在全国都有工厂，并称现在不光是城市有空置房，农村也有空置房。

“房产泡沫已经形成了，再造房子不得了了。”宗庆后认为，让2亿6000万农民工从城市里回到家乡务工，才能真正实现城镇化。

他表示，现在浙江的城市化经济首先是企业的转型升级，发展经济后，农民工再就近务工，进行土地流转等。

中国城市化迅速，2012年城市化率达到52.57%，与世界平均水平大体相当，城镇化取得显著成效。但同时，也遭受粗放发展等各种诟病。

从现实的中国来看，在新一轮城镇化建设的大潮之下，借助推进城镇化之名，大搞基础设施建设和房地产开发投资的城市越来越多。

曾经，宗庆后目标是做“杭州的李嘉诚”，并声称15年就做出李20年的成绩。

他的企业在全国各地都设有厂房，正是在考察自身企业的过程中，他才对全国各地房屋空置现象有了更加直观的认识，。

多地出现“鬼城”

眼见蕴藏其中的风险，他有更大的感触，于是发出了“中国不能再盖房子”的忠告。

实际上，最近几年来，全国范围内不少城市已经出现了因为楼市投资过热，房产供大于求而带来的楼市风险，“鬼城”已在多地出现。

最为直接的后果，就是拖累了当地经济的发展，甚至引发一些社会问题。

【宗庆后】

●杭州娃哈哈集团创办人
●2012胡润百富榜的中国首富
●2012年福布斯中国富豪榜之首

李嘉诚：中国房产见好就收

一位连续15年坐在华人首富交椅上的商业大亨，李嘉诚最近一连串的抛售行动，像是一颗信号弹，令市场哗然。

他从2013年第3季开始，出售在大陆和香港的资产，从最早抛售百佳超市以及上海陆家嘴房地产，以及出售和记黄埔一处香港码头60%股权。

业界纷纷揣测反映了中国房地产泡沫快爆破；连万科企业股份有限公司董事会主席王石也在微博上写道，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

上海自贸区影响香港

李嘉诚也对香港作为亚洲金融中心的前景，做出了一些比较黯淡的预测。

上海新建的自贸区将赶上，甚至超过香港，在李嘉诚眼中，这将对香港产生巨大影响。

“这包括了很多方面，其中就包括金融服务。当人民币可以完全自由兑换时，它将惠及上海的发展。”

目前来看，没人确切知道9月底正式开放的自贸区到底能带来什么，但很多人都在好奇地观望。为什么要向很少有人看好的欧洲投资呢？

“李嘉诚从来是一个资产交易者，而现在看上去是抛售的好时机。”《中国一周》写道。

在价值上，许多欧盟国家的资产价格十分诱人，而香港的资产看上去很贵，可以说正是正是企业家“逢低西进”

的良机。所以，李嘉诚这次抛售主要是对商业地产的担忧，抛售中国内地和香港商业地产是看到了未来，是着眼于未来，因为和黄已大举进军到欧美市场。

投资从亚洲进入欧洲

李嘉诚是在行业饱和之前提前离场，至少能卖个好价钱。

事实上，李嘉诚近几年的投资“棋局”已经逐渐从亚洲进入欧洲，并陆续投入了4000亿港元。

另有数据表明，长和系近几年在欧洲市场投入金额高达1500亿港元，涉及电讯、基建、港口、零售、能源等领域。

偏好英国市场

和记黄埔去年年报数据显示，欧洲业务的营业收入比重已逾40%，香港业务比重则跌至16%。

有意思的是，李嘉诚尤其偏好英国市场。

到目前为止，李嘉诚旗下公司已经控制了英国大约25%的天然气、30%的电力和7%的供水，以至于英国媒体惊呼，“李家要买下整个英国！”

【李嘉诚】

●全球华人首富
●2012福布斯全球富豪第9